Entidades do setor produtivo divergem sobre corte na taxa de juros

Fato relevante – ALPHAVILLE S.A.

Empresa: ALPHAVILLE S.A.
Data: 19/12/2023 18:29:09

ALPHAVILLE S.A.
Companhia Aberta
CNPJ/M F: 16.811.931/0001 -00
NIRE: 35.300.442.296

FATO RELEVANTE E AVISO AOS ACIONISTAS

Assinatura de Contrato de Investimento
e Aumento de Capital Privado

A Alphaville S.A. (B3:AVLL3) (“ Companhia ” ou “ Alphaville ”), em cumprimento ao
disposto na legislação aplicável informa aos seus acionistas e ao mercado em geral
que o Conselho de Administração da Companhia aprovou um aumento de seu capital
social mediante a emissão de ações ordinárias , para subscrição privada de, no mínimo,
R$677,0 milhões e, no máximo, R$ 1.228,0 milhões (“Aumento de Capital ”).

Conforme descrito em maiores detalhes a seguir, o Aumento de Capital compreenderá
a capitalização de aproximadamente R$53 7 milhões em endividamento financeiro da
Companhia e um aporte em dinheiro de pelo menos R$140 milhões , que resultará na
redução substancial do seu endividamento bancário e no reforço de caixa para a
condução de seus negócios .

O Aumento de Capital resultará , também , na entrada de um novo investidor na
Companhia , o Fundo Ulbrex (conforme abaixo descrito) , que contribuir á, entre outros
aspectos, para o desenvolvimento dos seus negócios.

Neste ano, a Companhia atingiu um marco histórico ao realizar o lançamento de 8
projetos com um VGV total de R$2,7 bilhões, sendo R$1,1 bilh ão na participação da
Companhia , representando um aumento de 75% em relação ao ano anterior no VGV
total (sendo 18% na participação da Companhia ). Para mais informações, vide o
comunicado ao mercado divulgado nesta data contendo uma prévia operacional da
Companhia.

Em linha com o fato relevante divulgado pela Companhia em 22 de maio de 2022, o
Aumento de Capital se insere no compromisso da administração da Companhia com
relação à otimização da sua estrutura de capital e redução do seu endividamento
bancário , de forma a aumentar sua capacidade de investimento , desenvolvimento e
aprovação de novos lançamentos, em continuidade ao seu novo modelo de negócios
implantado a partir de 2019, que prioriza a rentabilidade e geração de caixa, e no melhor
interesse da Companhia e de seus stakeholders .

Seguem abaixo maiores informações sobre o Aumento de Capital .
2 1. Operação

Descrição da Operação

A Companhia, o Falcon FIP Multiestratégia , um fundo de investimento gerido por Pátria
Investimentos Ltda. (“Fundo Falcon ”), o Ulbrex FIP Multiestratégia (“Fundo Ulbrex ”) e os
demais fundos de investimento geridos por Pátria Investimentos Ltda. que atualmente
investem na Companhia celebraram, nesta data, um contrato de investimento contendo
os termos e condições para a realização do Aumento de Capital e demais transações
relacionadas (“Operação ”).

A Operação envolverá os seguintes passos principais , que deverão ser praticados
integralmente para que a Operação seja considerada concluída :

(i) A aquisição, pelo Fundo Ulbrex e pelo Fundo Falcon , da totalidade das
debêntures da primeira emissão da Companhia, com valor atualizado de
aproximadamente R$187 milhões (“Crédito Primeira Emissão ”), que serão
capitalizadas na Companhia conforme descrito mais abaixo .

(ii) A aquisição, pelo Fundo Ulbrex, de aproximadamente 41% das debêntures
originalmente emitidas por uma antiga subsidiária e assumidas pela Companhia ,
com valor atualizado de aproximadamente R$350 milhões (“Crédito Ulbrex ”), que
serão capitalizadas na Companhia conforme descrito mais abaixo .

(iii) O reperfilamento da parcela remanescente das debêntures referidas no item “ii”
acima , representando aproximadamente 59% da referida emissão, com valor
atualizado de aproximadamente R$493 milhões. Mediante a consumação da
Operação, a parcela remanescente das debêntures passará a ter vencimento em
10 anos , com carência de três anos para pagamento de juros e principal e um
custo de CDI+2 ,00% ao ano , além de garantia s de recebíveis , quotas de
subsidiárias e outros ativos da Companhia .

(iv) A realização de um aumento de capital privado na Companhia , no valor mínimo
de R$677 milhões e máximo de R$1.228 milhões , a um preço por ação de
R$5,00, mediante a capitalização do Crédito Primeira Emissão, do Crédito Ulbrex
e de um aporte em dinheiro de no mínimo R$140 milhões (“Aporte em Dinheiro ”).

(v) O Aporte em Dinheiro será subscrito e integralizado pelo Fundo Falcon e por
eventua is terceiro s.

(vi) Mediante a consumação da Operação, o Flama Special Return FIP
Multiestratégia exercerá a totalidade do seu Bônus de Subscrição – Série 2
(conforme definido no Fato Relevante da Companhia de 4 de maio de 2023) e,
ato contínuo, cancelará todos os seus Bônus de Subscrição – Série 1 e Bônus
de Subscrição – Série 2.
3 Nesse sentido, a capitalização do Crédito Ulbrex e do Crédito Primeira Emissão
resultará em uma redução substancial do endividamento da Companhia e,
consequentemente, em uma redução d o seu custo financeiro. Juntamente com o Aporte
em Dinheiro, a Companhia terá uma estrutura de capital mais adequada a seu modelo
de negócios e uma maior capacidade operacional e de investimento em novos
lançamentos.

Governança da Companhia após a Operação

Mediante a consumação da O peração, os fundos de investimento geridos pelo Pátria
Investimentos que investem na Companhia (incluindo o Fundo Falcon ) e o Fundo Ulbrex
estarão vinculados a um acordo de acionistas que regerá o seu relacionamento
enquanto acionistas da Companhia .

A transferência de ações dos acionistas integrantes do bloco estará sujeita a um período
de restrição ( lock-up) inicial de 24 meses contados da presente data .

A composição acionária final da Companhia dependerá do eventual exercício do direito
de preferência dos atuais acionistas da Companhia no contexto do Aumento de Capital.

A Companhia manterá os seus acionistas e o mercado informados sobre a Operação,
nos termos da legislação aplicável.

2. Aumento de Capital Privado

Conforme descrito acima, o A umento do Capital social será de, no mínimo,
R$677. 000.000,00, e, no máximo, R$1.228.000.000,00, mediante a emissão de ações
ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal da Companhia (“ Ações ”), para
subscrição privada, dentro do limite do capital autorizado.

Nos termos do contrato de investimento firmado com a Ulbrex , e respeitado o disposto
no artigo 171, §2º da Lei 6.404/76 (“ Lei das S.A. ”), o Aumento de Capital será subscrito
e integralizado da seguinte forma:

(i) Pelo Fundo Ulbrex, mediante a capitalização do Crédito Ulbrex , no valor do seu
saldo atualizado em 12 de dezembro de 2023 , de R$ 350.0 85.317,34;

(ii) Pelo Fundo Ulbrex e pelo Fundo Falcon, mediante a capitalização da totalidade
do Crédito Primeira Emissão, no valor do seu saldo atualizado em 12 de
dezembro de 2023, de R$ 187.324.491,31;

(iii) Pelo Fundo Falcon e eventuais terceiros, mediante o Aporte em Dinheiro de, no
mínimo , R$140.000.000,00 ; e
4 (iv) Pelos demais investidores da Companhia que exer cerem o seu direito de
preferência no Aumento de Capital .

O Aumento de Capital está sujeito aos seguintes termos e condições principais:

(a) Valor do Aumento de Capital . O Aumento de Capital será no montante de, no
mínimo, R$ 677.000.000,00, e, no máximo, R$ 1.228.000.000,00.

(b) Quantidade e Espécie de Ações a Serem Emitidas . Serão emitidas, no
mínimo, 135.400.000 Ações (“ Quantidade Mínima de Ações ”) e, no máximo,
245.600.000 Ações .

(c) Preço de Emissão . O preço de emissão será de R$ 5,00 por Ação , fixado sem
diluição injustificada dos acionistas da Companhia e após negociações entre
partes independentes , com base no artigo 170, §1º, inciso III da Lei das S.A.,
considerando o preço médio ponderado por volume (VWAP) das Ações nos
últimos 60 pregões da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“ B3”) realizados entre 01
de setembro de 2023 e 14 de dezembro de 2023, aplicando -se um ágio de
aproximadamente 2,51%. Além disso, a Companhia contratou um laudo de
avaliação a valor econômico preparado pela Apsis Consultoria Empresarial
Ltda. , anexo a o aviso aos acionistas , que também subsidiou a fixação do preço
de emissão .

(d) Subscrição e Homologação Parcial . Será admitida a subscrição parcial e a
consequente homologação parcial do Aumento de Capital, caso seja verificada
a subscrição de novas Ações correspondentes à Quantidade Mínima de Ações
e ao valor mínimo do Aumento de Capital (“ Subscrição Mínima ”).

(e) Destinação dos Recursos . Os valores referentes ao Crédito Ulbrex e Crédito
Primeira Emissão terão como contrapartida a redução de parte do passivo
financeiro da Companhia , decorrente da sua conversão em capital social . Os
recursos do Aporte em Dinheiro e aqueles decorrentes de eventual exercício de
direito de preferência na subscrição de Ações serão destinados às atividades
operacionais e de capital de giro da Companhia, em consonância com o seu
plano de negócios, de forma a aumentar sua capacidade de inves timento no
desenvolvimento e aprovação de novos lançamentos e outras despesas
operacionais. As subscrições que eventualmente comprometerem a
capitalização integral do Crédito Ulbrex e do Crédito Primeira Emissão serão
destinadas ao s respectivos credores , nos termos do art. 171, §2º da Lei das S.A.

(f) Data de Corte e Direito de Subscrição . Os acionistas terão direito de
preferência para subscrever ações na proporção de 8,64535369 novas ações
para cada 1 (uma) ação da Companhia de que forem titulares, conforme a
posição acionária que possuírem no capital da Companhia no fechamento do
pregão da B3 do dia 20 de dezembro de 2023 (“ Data de Corte ”).
5 (g) Negociação ex-direitos de Subscrição . As Ações de emissão da Companhia
adquiridas a partir do dia 21 de dezembro de 2023 (inclusive) não farão jus ao
direito de preferência pelo acionista adquirente, sendo negociadas ex-direitos
de subscrição.

(h) Dividendos e Outros Benefícios . As Ações a serem emitidas farão jus de
forma integral a todos os benefícios, incluindo dividendos e juros sobre o capital
próprio e eventuais remunerações de capital que vierem a ser declarados pela
Companhia após sua emissão.

(i) Forma de Pagamento . O pagamento do preço de emissão para os investidores
que exercerem o direito de preferência será feito à vista, em moeda corrente
nacional. O pagamento do preço de emissão para os investidores que
exercerem o direito de preferência mediante a capitalização de créditos será
feita mediante a entrega das respectivas debêntures, que serão utilizadas no
pagamento do preço de emissão e consequentemente extintas .

(j) Prazo de Exercício do Direito de Preferência . O prazo de exercício do direito
de preferência para subscrição de ações será de 30 dias , com início em 21 de
dezembro de 2023 (inclusive) e término em 19 de janeiro de 2024 (inclusive) .
(“Prazo de Exercício do Direito de Preferência ”).

(k) Procedimento para Subscrição das Ações . O procedimento para subscrição
das Ações está descrito de forma completa no item 4 do Anexo a este Fato
Relevante e Aviso aos Acionistas. Os acionistas titulares de ações custodiadas
na Central Depositária de Ativos da B3 (“ Central Depositária de Ativos ”) deverão
exercer o direito de subscrição por meio de seus agentes de custódia até 18 de
janeiro de janeiro de 2024 , conforme prazos e procedimentos estabelecidos pela
B3. Os acionistas cujas ações estiverem registrada s no Banco Bradesco S.A.,
agente escriturador das ações de emissão da Companhia (“ Escriturado r”),
deverão exercer seu direito de subscrição até 19 de janeiro de 202 4, às 16h00,
horário de Brasília, em qualquer agência do Escriturador em território nacional,
mediante assinatura do boletim de subscrição, conforme procedimentos
descritos no item 4(xiv) (c) do Anexo a este Fato Relevante e Aviso aos
Acionistas.

(l) Cessão de Direito de Preferência na Subscrição . O direito de preferência
poderá ser cedido pelos acionistas da Companhia a terceiros, nos termos do
artigo 171, §6º, da Lei das S.A. Os acionistas titulares de Ações de emissão da
Companhia registradas nos livros de registro do Escriturador poderão ceder
seus respectivos direitos de preferência mediante preenchimento de formulário
de cessão de direitos próprios. Os acionistas cujas Açõ es estiverem custodiadas
na Central Depositária de Ativos que desejarem ceder seus direitos de
subscrição deverão procurar e instruir seus agentes de custódia, observadas as
regras estipuladas pela própria Central Depositária de Ativos.
6 (m) Negociação de Direitos de Subscrição em Bolsa . Os direitos de subscrição
serão admitidos à negociação na B3, a partir de 21 de dezembro de 2023 e até
16 de janeiro de 202 4, inclusive. Os acionistas cujas ações estiverem
depositadas na Central Depositária de Ativos e que desejarem negociar seus
diretos de subscrição em bolsa de valores poderão dar ordens de venda para
as respectivas corretoras.

(n) Documentação para Subscrição de Ações e Cessão de Direitos . A
documentação exigida para a subscrição de Ações e cessão de direitos está
descrita no item 4(xiv)(e) do Anexo a este Fato Relevante e Aviso aos
Acionistas.

(o) Recibos de Subscrição . Os recibos de subscrição de ações subscritas em
exercício do direito de preferência estarão disponíveis aos subscritores de
acordo com os procedimentos da B3 ou do Escriturador, conforme aplicável.

(p) Negociação de Recibos de Subscrição . Os recibos de subscrição não serão
admitidos a negociação na B3.

(q) Tratamento de Eventuais Sobras . Não serão admitidas reservas de sobras.

(r) Crédito e Início de Negociação das Ações Subscritas . As Ações subscritas
serão creditadas em nome dos subscritores em até 3 (três) Dias Úteis após a
homologação do aumento do capital social pelo Conselho de Administração. O
início da negociação das novas Ações na B3 ocorrerá após a homologação do
aumento do capital social pelo Conselho de Administração.

(s) Locais de Atendimento . O atendimento aos titulares de direitos de subscrição
de ações custodiados na Central Depositária de Ativos deverá ser feito pelos
agentes de custódia dos respectivos titulares. Os acionistas detentores de ações
de emissão da Companhia escrituradas no Es criturador que desejarem exercer
seu direito de preferência na subscrição das novas ações deverão dirigir -se,
dentro do período de subscrição acima informado, a qualquer agência da rede
do Escriturador, de segunda -feira a sexta -feira, das 10h00 às 16h00 , para
subscrição das novas ações mediante assinatura do boletim de subscrição e
pagamento do preço correspondente. O Escriturador estará ainda à disposição
para esclarecimentos de dúvidas ou obtenção de mais informações por meio do
telefone 0800 -7011616 ou mediante envio de mensagem para o e -mail
dac.acecustodia@bradesco .com.br .

Em conformidade com o disposto no artigo 33, inciso XXXI, Resolução da CVM nº 80,
de 29 de março de 2022, informações detalhadas acerca do aumento de capital são
apresentadas no Anexo a este Fato Relevante e Aviso aos Acionistas.

A Companhia manter á́ os seus acionistas e o mercado em geral informados sobre o
aumento de capital, nos termos da regulamentação aplicável. Mais informações 7 poderão ser obtidas no Departamento de Relações com Investidores da Companhia,
por meio do e -mail ri@alphaville.com.br .

São Paulo, 15 de dezembro de 2023

ALPHAVILLE S.A.
Guilherme de Puppi e Silva
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
8
ANEXO E DA RESOLUÇÃO CVM 80
Comunicação sobre aumento de capital deliberado pelo conselho de administração

O Conselho de Administração da Companhia aprovou , em 14 de dezembro de 2023 , o
aumento do capital social de, no mínimo, R$ 677.000.000 ,00 e, no máximo,
R$ 1.228.000.000 ,00, mediante de emissão de ações ordinárias, nominativas,
escriturais e sem valor nominal para subscrição privada, dentro do limite do capital
autorizado (“ Aumento de Capital ”).

Nos termos do Fato Relevante divulgado pela Companhia em 15 de dezembro de 2023 ,
o Aumento de Capital será parcialmente subscrito e integralizado da seguinte forma:

(i) Pelo Ulbrex FIP Multiestratégia (“Fundo Ulbrex ”), mediante a capitalização de
41,5375% das debêntures originalmente emitidas por uma antiga subsidiária e
assumidas pela Companhia, no valor do seu saldo atualizado em 12 de
dezembro de 2023, de R$350.085.317,34 (“ Crédito Ulbrex ”);

(ii) Pelo Fundo Ulbrex e pelo Falcon FIP Multiestratégia (“ Fundo Falcon ”), mediante
a capitalização da totalidade das debêntures da primeira emissão da
Companhia, no valor do seu saldo atualizado em 12 de dezembro de 2023, de
R$187.324.491,31 (“Crédito Primeira Emissão ”);

(iii) Pelo Fundo Falcon e eventuais terceiros, mediante um Aporte em Dinheiro de,
no mínimo, R$140.000.000,00 (“ Aporte em Dinheiro ”); e

(iv) Pelos demais investidores da Companhia que exer cerem o seu direito de
preferência no Aumento de Capital.

Para fins desta Comunicação, considerar -se-á(ão) “Dia(s) Útil(eis)” qualquer dia que
não seja sábado, domingo ou feriado nacional ou, ainda, quando não houver expediente
bancário na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.

(vi) O emissor deve divulgar ao mercado o valor do aumento e do novo capital
social, e se o aumento será realizado mediante: (i) conversão de debêntures ou
outros títulos de dívida em ações; (ii) exercício de direito de subscrição ou de
bônus de subscrição; (ii i) capitalização de lucros ou reservas; ou (iv) subscrição
de novas ações.

(vii) Valor do aumento:

O valor do Aumento de Capital será no montante de, no mínimo, R$677.000.000,00
(“Subscrição Mínima ”) e, no máximo, R$1.228.000.000,00.

(ii) Subscrição de novas ações: 9
O Aumento de Capital será realizado mediante a emissão, para subscrição privada, de
novas ações ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal (“ Ações ”)
correspondentes a, no mínimo , 135.400.000 Ações (“ Quantidade Mínima de Ações ”) e,
no máximo, 245.600.000 Ações . Será ad mitida a subscrição parcial e, neste caso,
sendo admitida homologação parcial do aumento de capital caso seja verificada a
subscrição da Quantidade Mínima de Ações, correspondente à Subscrição Mínima.

(iii) Novo capital social:

Considerando o preço de emissão de R$5,00 por Ação, que será destinado
integralmente ao capital social da Companhia , após o Aumento de Capital, o capital
social da Companhia, anteriormente no valor de R$1.786.408.593,65 , distribuído em
28.615.213 ações, passará a ser de, no mínimo, R$2.463.408.593,65 , representado por
164.015.213 ações, e, no máximo, R$3.014.408.593,65 , representado por 274.215.213
ações , dependendo da quantidade de Ações que for subscrita.

2. Explicar, pormenorizadamente, as razões do aumento e suas consequências
jurídicas e econômicas:

Em continuidade ao Fato Relevante da Companhia divulgado em 30 de maio de 2022,
o Aumento de Capital tem por finalidade adequar e otimizar a estrutura de capital da
Companhia e reforçar a sua posição de caixa , permitindo à Companhia se concentrar
na sua performance operacional e evolução dos novos lançamentos.

O Aumento de Capital se insere no compromisso da administração da Companhia com
a adequação da sua estrutura de capital, de forma a aumentar sua capacidade de
investimento , desenvolvimento e aprovação de novos lançamentos, no melhor
interesse da Companhia e de seus stakeholders .

Mediante a capitalização do Crédito Ulbrex e do Crédito Primeira Emissão , a Ulbrex
passar á a deter participação relevante na Companhia e terá um acordo de acionistas
com os fundos de investimento geridos por Pátria Investimentos Ltda. (incluindo o Fundo
Falcon) para reger o seu relacionamento enquanto acionistas da Companhia .

O Aumento de Capital poderá levar à diluição societária da participação dos atuais
acionistas da Companhia que opt arem por não exercer seu direito de preferência para
a subscrição das novas Ações. O acionista poderá optar ainda por vender seus direitos
de subscrição na B3, ao invés de subscrever novas ações.

3. Fornecer cópia do parecer do conselho fiscal, se aplicável :

Não aplicável, uma vez que a Companhia não possui Conselho Fiscal instalado.
10 4. Em caso de aumento de capital mediante subscrição de ações, o emissor
deve:

(i) descrever a destinação dos recursos:

Os valores referentes ao Crédito Ulbrex e Crédito Primeira Emissão terão como
contrapartida a redução de parte do passivo financeiro da Companhia , decorrente da
sua conversão em capital social . Os recursos do Aporte em Dinheiro e aqueles
decorrentes de eventual exercício de direito de preferência na subscrição de Ações
serão destinados às atividades operacionais e de capital de giro da Companhia, em
consonância com o seu plano de negócios, de forma a aumentar sua capacidade de
investimento no desenvolvimento e aprovação de no vos lançamentos e outras despesas
operacionais. As su bscrições que eventualmente comprometerem a capitalização
integral do Crédito Ulbrex e do Crédito Primeira Emissão serão destinadas ao s
respectivos credores , nos termos do art. 171, §2º da Lei das S.A.

(ii) informar o número de ações emitidas de cada espécie e classe:

Para o Aumento de Capital, serão emitidas, no mínimo , 135.400.000 Ações
(“Quantidade Mínima de Ações ”) e, no máximo 245.600.000 Ações .

(iii) descrever os direitos, vantagens e restrições atribuídos às ações a serem
emitidas:

As Ações a serem emitidas farão jus, em igualdade de condições com as ações
atualmente existentes, a todos os benefícios, inclusive a dividendos, juros sobre o
capital próprio e eventuais remunerações de capital que vierem a ser declarados pela
Companhia a pós sua emissão.

(iv) informar se partes relacionadas, tal como definidas pelas regras contábeis
que tratam desse assunto, subscreverão ações no aumento de capital,
especificando os respectivos montantes, quando esses montantes já forem
conhecidos:

Conforme indicado acima, o Fundo Falcon, um fundo de investimento em participações
gerido pelo Pátria Investimentos Ltda., gestor dos fundos de investimento que exercem
o poder de controle da Companhia, subscreverá até 56.389.338 Ações no Aumento de
Capita l, no valor total de até R$281.946.694,33, sendo até R$140.000.000,00 mediante
um Aporte em Dinheiro, e até R$141.946.694,33 mediante a capitalização do Crédito
Primeira Emissão.

(v) informar o preço de emissão das novas ações:

O preço de emissão será de R$5,00 por Ação.
11 (vi) informar o valor nominal das ações emitidas ou, em se tratando de ações
sem valor nominal, a parcela do preço de emissão que será destinada à reserva
de capital:

Não aplicável, uma vez que as ações de emissão da Companhia não possuem valo r
nominal e nenhuma parcela do preço de emissão será destinada à reserva de capital.

(vii) fornecer opinião dos administradores sobre os efeitos do aumento de
capital, sobretudo no que se refere à diluição provocada pelo aumento:

Em continuidade ao Fato Relevante da Companhia divulgado em 30 de maio de 2022,
o Aumento de Capital tem por finalidade adequar e otimizar a estrutura de capital da
Companhia e reforçar a sua posição de caixa , permitindo à Companhia se concentrar
na sua performance operacional e evolução dos novos lançamentos.

O Aumento de Capital insere -se no compromisso da administração da Companhia com
a adequação da sua estrutura de capital, de forma a aumentar sua capacidade de
investimento , desenvolvimento e aprovação de novos lançamentos, no melhor
interesse da Companhia e de seus stakeholders .

Nesse sentido, a capitalização do Crédito Ulbrex e do Crédito Primeira Emissão
resultará em uma redução substancial do endividamento da Companhia , reduzindo o
seu custo financeiro. Juntamente com o Aporte em Dinheiro, a Companhia terá uma
estrutura de capital mais adequada e uma maior capacidade operacional e de
investimento em novos lançamentos.

Tendo em vista que será assegurado aos acionistas da Companhia o direito de
preferência, nos termos do artigo 171 da Lei das S.A., não haverá diluição societária
dos acionistas que subscreverem as novas Ações na proporção de suas respectivas
participações no capital social da Companhia . Somente serão diluídos do ponto de vista
societário os acionistas que optarem por não participar do Aumento de Capital .

Além dos benefícios econômicos para a Companhia decorrentes da redução
substancial do seu endividamento , o preço de emissão das Ações fo i fixado em
consonância com o disposto na Lei das S.A., de modo a não causar diluição injustificada
para os atuais acionistas da Companhia.

(viii) informar o critério de cálculo do preço de emissão e justificar,
pormenorizadamente, os aspectos econômicos que determinaram a sua escolha:

O preço de emissão das Ações foi fixado , sem diluição injustificada dos acionistas da
Companhia , com base no artigo 170, §1º, inciso III da Lei das S.A., com base no preço
médio ponderado por volume (VWAP) das Ações nos últimos 60 pregões da B3 S.A. –
Brasil, Bolsa, Balcão (“ B3”) realizados entre 01 de setembro de 2023 e 14 de dezembro
de 2023, aplicando -se um ágio de 2,51%. 12
Além disso, o preço de emissão foi objeto de negociação entre partes independentes,
que se comprometeram a subscrever Ações nos termos aqui descritos.

Por fim , a Companhia contratou um laudo de avaliação a valor econômico preparado
pela Apsis Consultoria Empresarial Ltda., anexo a este aviso aos acionistas, que
também subsidiou a fixação do preço de emissão .

(ix) caso o preço de emissão tenha sido fixado com ágio ou deságio em
relação ao valor de mercado, identificar a razão do ágio ou deságio e explicar
como ele foi determinado:

O preço de emissão foi negociado entre partes independentes, considerando o VWAP
dos últimos 60 pregões. O ágio em relação a referido VWAP foi de aproximadamente
2,51%, não representando variação relevante.

Se comparado ao valor de mercado das Ações da Companhia no fechamento de 13 de
dezembro de 2023, pregão imediatamente anterior à data da deliberação do Aumento
de Capital pelo Conselho de Administração , verifica -se que o preço de emissão
corresponde ao preço de mercado.

(x) fornecer cópia de todos os laudos e estudos que subsidiaram a fixação do
preço de emissão:

A Companhia contratou um laudo de avaliação a valor econômico preparado pela Apsis
Consultoria Empresarial Ltda., anexo a este aviso aos acionistas que , juntamente com
os demais elementos descritos acima, também subsidiou a fixação do preço de emissão.

(xi) Não Aplicável

(xii) informar os preços de emissão de ações em aumentos de capital
realizados nos últimos 3 (três) anos:

Data # de Ações Preço Valor Total
2023 6.199.419 R$ 29,00 R$ 179.783.151,00
2022 N/A N/A N/A
2021 N/A N/A N/A
2020 10.372.630 R$ 29,50 R$ 305.992.585,00

(xiii) apresentar o percentual de diluição potencial resultante da emissão:

Os acionistas que não subscreverem nenhuma nova Ação durante o período para
exercício do direito de preferência terão suas respectivas participações no capital social
da Companhia diluídas em, no mínimo, 82,553318% %(se verificada a Subscrição 13 Mínima) e, no máximo, 89,564688% , se exercidas todas as Aç ões, a depender do
número de novas Ações a serem efetivamente emitidas no Aumento de Capital .

(xiv) informar os prazos, condições e forma de subscrição e integralização das
ações emitidas:

(a) Prazo de Exercício do Direito de Preferência:

Os titulares de Ações da Companhia poderão exercer o direito de preferência para a
subscrição das novas Ações, podendo subscrever ou ceder tal direito para que terceiros
o façam, no período de 21 de dezembro de 2023 (inclusive) a 19 de janeiro de 202 4
(inclusive), na proporção da posição acionária que possuírem no capital da Companhia
no fechamento do pregão da B3 do dia 20 de dezembro de 2023.

(b) Condições e Forma de Integralização:

As Ações serão integralizadas:

(i) à vista, em moeda corrente nacional, observadas as regras e procedimentos
próprios do Banco Bradesco S.A., agente escriturador das ações de emissão
da Companhia ( “Escriturador ”), e da Central Depositária de Ativos da B3
(“Central Depositária de Ativos ”); ou

(ii) no caso dos detentores de créditos capitalizados , mediante a capitalização do s
respectivos créditos capitalizados .

(c) Procedimento para Subscrição:

(1) Os acionistas titulares de ações custodiadas na Central Depositária de Ativos
deverão exercer o direito de subscrição por meio de seus agentes de custódia até 16
de janeiro de 2024, conforme prazos e procedimentos estabelecidos pela B3.

(2) Os acionistas cujas ações estiverem registradas no Escriturador deverão
exercer seu direito de subscrição até 19 de janeiro de 2024 , às 16h00 , horário de
Brasília, em qualquer agência do Escriturador em território nacional. O direito de
preferência deverá ser exercido mediante assinatura do boletim de subscrição,
conforme modelo a ser disponibilizado pelo Escriturador, e a entrega da documentação
relacionada no item (e) abaixo, que deverá ser apresentada pelo acionista (ou
cessionário de direito de preferên cia) para o exercício de seu direito de preferência
diretamente no Escriturador.

A ASSINATURA DO BOLETIM DE SUBSCRIÇÃO REPRESENTARÁ
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL DE
INTEGRALIZAR, NO ATO DA SUBSCRIÇÃO, AS AÇÕES SUBSCRITAS .
14 (d) Cessão de Direitos:

Observadas as formalidades aplicáveis, o direito de preferência relacionado à
subscrição das Ações poderá ser cedido pelos acionistas da Companhia, nos termos
do artigo 171, parágrafo 6º, da Lei das S.A. Os acionistas da Companhia que desejarem
negociar se us direitos de preferência para subscrição poderão fazê -lo dentro dos
prazos aqui previstos, devendo proceder com a antecedência necessária para permitir
que os direitos de subscrição cedidos possam ser exercidos pelo respectivo cessionário
dentro do refer ido período, conforme abaixo:

(1) Os acionistas titulares de Ações de emissão da Companhia registradas nos
livros de registro do Escriturador poderão ceder seus respectivos direitos de preferência
mediante preenchimento de formulário de cessão de direitos próprio, disponível em
qualquer ag ência do Escriturador em território nacional.

(2) Os acionistas cujas Ações estiverem custodiadas na Central Depositária de
Ativos que desejarem ceder seus direitos de subscrição deverão procurar e instruir seus
agentes de custódia, observadas as regras estipuladas pela própria Central Depositária
de Ativ os.

(e) Documentação para exercício ou cessão de direito de subscrição:

Os titulares de direitos de subscrição custodiados na Central Depositária de Ativos que
desejarem exercer seu direito de preferência ou ceder tal direito deverão consultar os
seus agentes de custódia a respeito da documentação necessária.

Os titulares de direitos de subscrição custodiados no Escriturador que desejarem
exercer seu direito de preferência ou ceder tal direito, diretamente por meio do
Escriturador, deverão apresentar os seguintes documentos:

(1) Pessoa Física: (a) documento de identidade (RG ou RNE); (b) comprovante de
inscrição no Cadastro de Pessoa Física (CPF); e (c) comprovante de residência; e

(2) Pessoa Jurídica: (a) cópia autenticada do último estatuto consolidado e
alterações posteriores e do instrumento de nomeação dos atuais diretores; (b)
comprovante de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ); (c) cópia
autenticada dos documentos societários que comprovem os poderes do signatário do
boletim de subscrição; e (d) cópia autenticada do RG ou RNE, CPF e comprovante de
residência do(s) signatário(s).

No caso de representação por procuração, deverá ser apresentado o instrumento
público de mandato com poderes específicos, acompanhado dos documentos
mencionados acima, conforme o caso, do outorgante e do procurador. Investidores
residentes no exterior pode m ser obrigados a apresentar outros documentos de
representação, nos termos da legislação aplicável. 15
(f) Crédito e Início de Negociação das Ações Subscritas:

As Ações subscritas serão creditadas em nome dos subscritores em até 3 (três) Dias
Úteis após a homologação do aumento do capital social pelo Conselho de
Administração. O início da negociação das novas Ações na B3 ocorrerá após a
homologação do aumento do capital social pelo Conselho de Administração.

(xv) informar se os acionistas terão direito de preferência para subscrever as
novas ações emitidas e detalhar os termos e condições a que está sujeito esse
direito:

Observados os procedimentos estabelecidos pelo Escriturador e pela Central
Depositária de Ativos, será assegurado aos acionistas da Companhia o direito de
preferência para subscrição das novas Ações emitidas.

Os acionistas terão direito de preferência para subscrever ações na proporção de
8,64535369 nova ação ordinária para cada 1 (uma) ação de que forem titulares,
conforme a posição acionária que possuírem no capital da Companhia no fechamento
do pregão da B3 do dia 20 de dezembro de 2023 (“ Data de Corte ”). Em termos
percentuais, os acionistas poderão subscrever uma quantidade de novas ações que
representem 864,5 3536 874% do número de ações de que forem titulares no
fechamento pregão da B3 da Data de Corte , excluídas ações em tesouraria .

As frações de ações decorrentes do cálculo do percentual para o exercício do direito de
subscrição serão desconsideradas.

As Ações de emissão da Companhia adquiridas a partir do dia 21 de dezembro de 2023
(inclusive) não farão jus ao direito de preferência pelo acionista adquirente, sendo
negociadas ex-direitos de subscrição.

(xvi) informar a proposta da administração para o tratamento de eventuais
sobras:

Não serão admitidas reservas de sobras.

(xvii) descrever, pormenorizadamente, os procedimentos que serão adotados,
caso haja previsão de homologação parcial do aumento de capital:

Tendo em vista a possibilidade de subscrição parcial com homologação parcial do
Aumento de Capital, os subscritores poderão, no momento do exercício do direito de
subscrição, condicionar sua decisão de investimento:

(1) a que haja a subscrição da quantidade máxima das Ações objeto do Aumento
de Capital; ou 16
(2) a que haja a subscrição de uma determinada quantidade mínima de Ações
objeto do Aumento de Capital, desde que tal quantidade não seja inferior à Quantidade
Mínima de Ações, devendo indicar, nesta última hipótese, se deseja (a) receber a
totalidade das Açõe s subscritas; ou (b) receber quantidade de Ações equivalente à
proporção entre o número de Ações a serem efetivamente emitidas e o número máximo
de Ações do aumento de capital.

Caso tenha assinalado a opção prevista no item (2)(b) acima, o subscritor deverá indicar
no ato da subscrição os seguintes dados, para que a Companhia possa devolver o valor
excedente (que será o valor total pago pelo subscritor, reduzido na medida do mont ante
de Ações a serem atribuídas ao subscritor conforme a respectiva opção assinalada): (i)
banco; (ii) número da agência; (iii) número da conta corrente de sua titularidade; (iv)
seu nome completo ou denominação social; (v) seu CPF ou CNPJ; (vi) seu ender eço
completo; e (vii) seu telefone para contato.

Em caso de subscrição parcial do aumento de capital, o subscritor que condicionar sua
subscrição ao atingimento de patamar de subscrição superior ao que vier a ser
efetivamente verificado e homologado, receberá, em até 2 (dois) Dias Úteis contados
da homologação do Aumento de Capital, a devolução dos valores por ele integralizados,
sem juros ou correção monetária, sem reembolso e com dedução, se for o caso, dos
valores relativos aos tributos incidentes.

Não será possível a negociação de recibos de subscrição.

Uma vez que será possível condicionar a subscrição do Aumento de Capital, conforme
acima mencionado, não será concedido prazo adicional para a retratação da decisão
de investimento, ainda que o Aumento de Capital tenha sido parcialmente subscrito
(contanto que subscrito, ao menos, a Quantidade Mínima de Ações.

(xviii) caso o preço de emissão das ações possa ser, total ou parcialmente,
realizado em bens: (a) apresentar descrição completa dos bens que serão
aceitos; (b) esclarecer qual a relação entre os bens e o seu objeto social; e (c)
fornecer cópia do laudo de avaliação dos bens, caso esteja disponível.

Não aplicável, tendo em vista que o preço de emissão das ações não poderá ser
realizado em bens.

* * *
JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 ALPHAVILLE S.A.
Publicly Held Company
CNPJ/ME: 16.811.931/0001 -00
NIRE: 35.300.442.296

MATERIAL FACT AND NOTICE TO SHAREHOLDERS

Execution of Investment Agreement
and Private Capital Increase

Alphaville S.A. (B3:AVLL3) (“ Company ” or “Alphaville ”), in compliance with applicable law
informs its shareholders and the market in general the Company’s Board of Directors
approved a capital increase through the issuance of common shares, for private subscription,
of, at least, R$ 677.0 million and, at most, R$ 1,228.0 million (“ Capital Increase ”).

As further described below, the Capital Increase will comprise the capitalization of
approximately R$ 537 million in financial indebtedness of the Company and a cash
contribution of at least R$ 140 million, which will result in a substantial reduction in its bank
debt and in the reinforcement of cash to conduct its business.

The Capital Increase will also result in the entry of a new investor into the Company, the
Ulbrex Fund (as defined below), which will contribute , among other aspects, to the
development of its business.

In this year, the Company reached a historical threshold by launching 8 projects with a total
PSV of R$2.7 billion, being R$1.1 billion attributed to AVLL, representing a 75% increase in
comparison to the previous year in terms of total PSV (and 18% in PSV attributed to the
Company). For more information, see the notice to the market disclosed on this date,
containing a n operational forecast of the Company.

Pursuant to the material fact disclosed by the Company on May 22, 2022, the Capital
Increase is part of the commitment of the Company’s management to optimize its capital
structure and reduce its bank debt, in order to increase its capacity of investment ,
development and approval of new launches, in furtherance to its new business model
adopted since 2019, which prioritizes profitability and cash generation, in the best interests
of the Company and its stakeholders.

Further information about the Capital Increase is provided below.

1. Transaction

Transaction Overview

The Company, Falcon FIP Multiestratégia, an investment fund managed by Pátria
Investimentos Ltda. ( “Falcon Fund ”), Ulbrex FIP Multiestratégia ( “Ulbrex Fund ”) and the other
2

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 investment funds managed by Pátria Investimentos Ltda. that currently invest in the
Company entered into, on this date, an investment agreement comprising the terms and
conditions for the execution of the Capital Increase and other related transactions
(“Transaction ”).

The Transaction will involve the following main steps, which must be carried out in full for the
Transaction to be considered concluded:

(i) The acquisition, by Ulbrex Fund and Falcon Fund, of all debentures from the
Company ’s first issuance, with an updated value of approximately R$ 187 million
(“First Issuance Credit ”), which will be capitalized in the Company as described
below.

(ii) The acquisition, by Ulbrex Fund, of approximately 41% of debentures originally
issued by a former subsidiary and assumed by the Company, with an updated
value of approximately R$ 350 million ( “Ulbrex Credit ”), which will be capitalized
in the Company as described below.

(iii) The renegotiation of the remaining portion of the debentures in item “ii” above ,
representing approximately 59% of the aforementioned issuance, with an
updated value of approximately R$ 493 million. Upon the completion of the
Transaction, the remaining portion of the debentures will mature in a period of ten
years, with a grace period of three years for the payment of interest and principal
and a cost of CDI (Interbank Deposit Certificate ) +2.00% per year, in addition to
guarantees of receivables, subsidiar y shares and other assets of the Company.

(iv) The execution of a private capital increase in the Company, of, at least, R$ 677
million and, at most, R$ 1,228 million , at a price per share of R$5.00, through the
capitalization of First Issuance Credit , Ulbrex Credit and a cash contribution of at
least R$ 140 million ( “Cash Contribution ”).

(v) The Cash Contribution will be subscribed and paid in by Falcon Fund and by
potential third parties.

(vi) Upon the completion of the Transaction, Flama Special Return FIP Multiestratégia
will exercise all of its Subscription Warrant s – Series 2 (as defined in the
Company ’s Material Fact of May 4, 2023) and, subsequently , cancel all of its
Subscription Warrant s – Series 1 and Subscription Warrant – Series 2.

In this regard, the capitalization of Ulbrex Credit and First Issuance Credit will result in a
substantial reduction in the Company ’s indebtedness and, consequently, a reduction in its
financial cost. Combined with the Cash Contribution, the Company will have a more
appropriate capital structure for its business model and improved operational and investment
capacity for new launches.

3

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 Company governance after the transaction

Upon conclusion of the Transaction, the investment funds managed by Pátria Investimentos
that invest in the Company (including Falcon Fund) and Ulbrex Fund will be bound by a
shareholders ’ agreement that will regulate their relationship as Company shareholders.

The transfer of shares by the block shareholders will be subject to an initial lock -up period of
24 months counted from this date .

The shareholders’ final equity participation in the Company’s share capital will depend on the
result of the potential exercise of preemptive rights in the context of Capital Increase.

The Company will keep its shareholders and the market informed about the Transaction,
pursuant to the applicable legislation.

2. Private Capital Increase

As described above, the Capital Increase will be of at least R$ 677,000,000.00, and at most
R$ 1,228,000,000.00, through the issuance of common shares , all registered, book -entry
and without par value of the Company (” Shares “), for private subscription, within the
Company’s authorized capital limit.

Pursuant to the investment agreement entered into with Ulbrex, and in compliance with the
provisions of article 171, paragraph 2 of Law 6.404/76 (” Brazilian Corporations Law “), the
Capital Increase will be subscribed and paid up as follows:

(i) By Ulbrex Fund, through the capitalization of the Ulbrex Credit, in its updated
balance as of December 12, 2023, of R$ 350,085,317.34;

(ii) By Ulbrex Fund and Falcon Fund, through the capitalization of the totality of the
First Issuance Credit, in its updated balance as of December 12, 2023, of
R$ 187,324,491.31 ;

(iii) By Falcon Fund and potential third parties, through the Cash Contribution of at
least R$ 140,000,000.00; and

(iv) By the Company’s other investors who exercise their preemptive rights in the
Capital Increase.

The Capital Increase is subject to the following terms and main conditions :

(a) Capital Increase Amount . The contribution under the Capital Increase shall be in
the amount of , at least , R$ 677,000,000.00, and, at most , R$ 1,228,000,000.00.

4

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 (b) Number and Type of Shares to Be Issued . A minimum of 135,400,000 Shares
(“Minimum Number of Shares ”) and a maximum 245,600,000 Shares shall be issued .

(c) Issuance Price . The issuance price will be R$5.00 per Share , set without unjustified
dilution of the Company’s shareholders and after negotiations between independent parties,
based on article 170, paragraph 1, item III of the Brazilian Corporations Law, considering the
volume weighted average price (VWAP) of the Sh ares in the last 60 trading sessions of B3
S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”) held between September 1, 2023 and December 14, 2023,
applying a premium of approximately 2.51% . In addition, the Company obtained an appraisal
report at economic value prepared by Apsis Consultoria Empresarial Ltda., attached to the
notice to shareholders, which also supported the definition of the issue price.

(d) Subscription and Partial Ratification . The partial ratification of the Capital Increase
will be admitted in case the subscription of new Shares corresponding, at least, to the
Minimum Number of Shares is verified and to the minimum amount of the Capital Increase
(“Minimum Subscription ”).

(e) Use of Proceeds . The capitalization of the Ulbrex Credit and the First Issuance Credit
will result in the partial reduction of the Company’s financial liabilities, as a result of their
conversion into share capital. The resources from the Cash Contribution and those resulting
from any exercise of preemptive rights in the subscription of Shares will be allocated to the
Company’s operational and working capital activities, in accordance with its business plan,
in order to increase its investment capacity in t he development and approval of new launches
and other operational expenses. The subscriptions that may reduce the full capitalization of
the Ulbrex Credit and First Issuance Credit will be assigned to the corresponding creditors ,
under the terms of article 171, paragraph second of the Brazilian Corporations Law.

(f) Cut-off Date and Subscription Right . The shareholders shall have the preemptive
right for the subscription of Shares in the proportion of 8.64535369 per new share for each
one ( 1) share they hold , according to their shareholding position in the Company ’s capital on
the closing of B3’s trading session on December 20 , 2023 (“Cut-off Date ”).

(g) Trading ex-Subscription Rights . Shares issued by the Company acquired as of
December 2 1, 2023 (including ) shall not be entitled to the preemptive right by the acquiring
shareholder , being traded ex-subscription rights .

(h) Dividends and Other Benefits . The shares to be issued shall be fully entitled to all
benefits, including dividends and interest on own capital and eventual capital remunerations
that may be declared by the Company after its issuance .

(i) Payment Method . The payment of the issuance price for shareholders who exercise
their preemptive rights will be made in local currency , upon subscription . The payment of the
issuance price for investors who exercise their preemptive rights through the capitalization
of credits will be executed through the transfer of the respective debentures, which will be
used to pay the issuance price and will consequently be extinguished.
5

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697
(j) Exercise Term of Preemptive Rights . The exercise term of the preemptive right to
subscribe shares will be of 30 days, s tarting on December 21, 2023 (including) and end ing
on January 19 , 202 4 (including) (“ Exercise Term of Preemptive Right ”)

(k) Shares Subscription Procedure . The subscription procedure of Shares is fully
described on item 4 of the Appendix to this Material Fact and Notice to Shareholders.
Shareholders holding shares in custody at the Central Securities Depositary of B3 (“ Central
Securities Depositary ”) shall have to exercise the subscription right through their custodian
agents until January 1 8, 2024 , in accordance with the terms and procedures established by
B3. Shareholders whose shares are registered in Banco Bradesco S.A., the bookkeeping
agent of the shares issued by the Company (“ Bookkeeping Agent ”), shall exercise their
subscription right until January 19, 2024 , at 4:00 p.m., Brasília time, at any agency of the
Bookkepping Agent in national territory, by signing the subscription form, according to the
procedures described in item 4(xiv)(c) of the Appendix to this Material Fact and Notice to
Shareholders.

(l) Transfer of the Subscription’s Preemptive Rights . The preemptive right may be
transferred by the Company shareholders to third parties, pursuant to article 171, sixth
paragraph of the Brazilian Corporation s Law. The holders of Shares issued by the Company
registered in the Bookkeping Agent’s register books may assign their respective preemptive
rights by filling of the proper rights’ assignment form. The shareholders whose Shares are in
custody at the Central Se curities Depositary who wish to assign their subscription rights must
reach and instruct their custodian agents, in accordance with the rules provided by the
Central Securities Depos itary itself.

(m) Trading of Subscription Rights . Subscription rights will be admitted to trading on
B3 from December 2 1, 2023, until January 16 , 202 4, including. Shareholders whose shares
are in custody at the Central Securities Depositary of B3 and who wish to trade their
subscription rights on the stock exchange may issue sale orders to the respective custody
agents .

(n) Documentation for Shares’ Subscription and Rights’ Assignment . The
documentation required for the subscription of Shares and assignment of rights is described
in item 4(xiv)(e) of the Appendix to this Material Fact and Notice to Shareholders.

(o) Subscription Receipts . The subscription receipts of shares subscribed by the
exercise of the preemptive right will be available to subscribers in accordance with the
procedures of B3 or the Bookkeping Agent, as applicable.

(p) Trading of Subscription Receipts . The subscription receipts will not be admitted for
trading at B3.

(q) Treatment of Unsubscribed Shares . No reservation of leftover shares will be
admitted.
6

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697
(r) Credit and Beginning of the Trading of the Subscribed Shares . The subscribed
Shares shall be credited on behalf of the subscribers within 3 (three) Business Days counted
as from the ratification of the capital increase by the Board of Directors. The beginning of the
trading of the new Shares on B3 shall occur after the ratification of the shares’ capital
increase by the Board of Directors.

(s) Service Locations . The service for subscription rights’ holders of shares in custody
at the Central Securities Depositary shall be done by the custodian agents of such holders.
The holders of shares issued by the Company registered in the Bookkeeping Agent who wish
to exer cise their preemptive right for the subscription of new shares shall, within the
subscription period informed above, go to any agency of the Bookkeping Agent’s network
from Monday to Friday, from 10:00 a.m. to 4:00 p.m., for the subscription of new shares by
signing the subscription form and paying the corresponding price. The Bookkeping Agent will
also be available f or any clarifications, or to obtain more information by the contact phone
0800 -7011616 or by sending a message to the e -mail dac.acecustodia@bradesco.com.br .

* * *

In accordance with article 33, item XXXI, of CVM Resolution No. 80 of March 29, 2022,
detailed information about the capital increase is presented in the Appendix to this Material
Fact and Notice to Shareholders.

Company will keep its shareholders and the market informed on the capital increase,
according to prevailing regulations. Additional information can be obtained with Company’s
Investor Relations Department, by e -mail ri@alphaville.com.br .

São Paulo, December 15 , 2023

ALPHAVILLE S.A.

Guilherme de Puppi e Silva
Financial and Investor Relations Officer

7

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 APPENDIX

ANNEX E TO CVM RESOLUTION No. 80, of MARCH 29, 2022
Communication on capital increase resolved by the board of directors

The Company’s Board of Directors approved, on December 14, 2023, a capital increase, of,
at least, R$ 677,000,000.00 and, at most, R$ 1,228,000,000.00 through the issuance of
common shares, all registered, book -entry and without par value for private subscription,
within the Company’s authorized capit al limit (“Capital Increase”).

Pursuant to the Material Fact disclosed by the Company on December 15, 2023, the Capital
Increase will be partially subscribed and paid in as follows:

(i) By Ulbrex FIP Multiestratégia (“Ulbrex Fund ”), through the capitalization of
41.5375 of debentures originally issued by a former subsidiary and assumed by the
Company, with an updated value of as of December 12, 2023, of R$ 350,085,317.34
(“Ulbrex Credit ”);

(ii) By Ulbrex Fund and Falcon FIP Multiestratégia (“Falcon Fund ”), through the
capitalization of the totality of all debentures from the Company’s first issuance , with
an updated value as of December 12, 2023, of R$ 187,324,491.31 (“First Issuance
Credit ”);

(iii) By Falcon Fund and eventual third parties, through the Cash Contribution of
at least R$ 140,000,000.00; and

(iv) By the Company’s other investors who exercise their preemptive rights in the
Capital Increase.

For the purposes of this Notice, “ Business Day(s) ” shall mean any day other than Saturdays,
Sundays, or national holidays, or else those when banks are not open for business in the
City of São Paulo, State of São Paulo.

1. The issuer shall disclose to the market the amount of the increase and the new
share capital, as well as whether the increase will be made through: (i) conversion of
debentures or other debt securities into shares; (ii) exercise of subscription rights or
subscription warrants; (iii) capitalization of profits and reserves; or (iv) subscription
of new shares.

(i) Increase amount :

The contribution under the Capital Increase shall be in the amount of, at least,
R$ 677,000,000.00, and, at most, R$ 1,228,000,000.00.

(ii) Subscription of new shares :
8

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697
The Capital Increase shall be carried out by means of issuance, for private subscription, of
new common shares, being registered, book -entry and without par value (“ Shares ”)
corresponding to, at least 135,400,000 Shares (“ Minimum Number of Shares ”) and at most,
245,600,000 Shares. The partial subscription of the Capital Increase shall be admitted in
case the subscription of the Minimum Number of Shares is verified, which corresponding to
the Minimum Subscription.

(iii) New share capital :

Considering the issue price of R$ 5.00 per Share, which will be allocated entirely to the
Company’s operational and working capital activities, after the Capital Increase, the
Company’s capital stock, currently in the amount of R$ 1,786,408,593.65, represented by
28,615,213 Shares, will be at least R$ 2,463,408,593.65 represented by 164,015,213 Shares,
and a maximum of R$ 3,014,408,593.65, represented by 274,215,213 Shares, depending
on how many Shares are subscribed.

2. Explain, in detail, the reasons for the increase and its legal and economic
consequences:

In continuity to the Company’s Material Fact disclosed on May 30, 2022, the purpose of the
Capital Increase is to adjust and optimize the Company’s capital structure and strengthen its
cash position, allowing the Company to focus on its operational perform ance and the
development of new launches.

The Capital Increase is part of the Company’s management’s commitment to adjusting its
capital structure in order to increase its capacity for investment, development and approval
of new launches, in the best interests of the Company and its stakeholders.

Through the capitalization of the Ulbrex Credit and First Issuance Credit , Ulbrex will hold a
relevant stake in the Company and will have a shareholders’ agreement with the investment
funds managed by Pátria Investimentos Ltda. (including the Falcon Fund) to regulate their
relationship as shareholders of the Company.

The Capital Increase may lead to corporate dilution of the interest of the Company’s current
shareholders who choose not to exercise their preemptive right to subscribe new Shares.
Shareholders may also choose to sell their subscription rights on B3 instea d of subscribing
new shares.
3. Provide copy of the fiscal council’s opinion, if applicable:

Not applicable, since the company has no Fiscal Council installed.

4. In the event of a capital increase by subscription of shares, the issuer must:

9

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 (i) describe the use of proceeds:

The capitalization of the Ulbrex Credit and the First Issuance Credit will result in the partial
reduction of the Company’s financial liabilities , as a result of their conversion into share
capital. The resources from the Cash Contribution and those resulting from any exercise of
preemptive rights in the subscription of Shares will be allocated to the Company’s operational
and working capital activ ities, in accordance with its business plan, in order to increase its
investment capacity in the development and approval of new launches and other operational
expenses. The subscriptions that may reduce the full capitalization of the Ulbrex Credit and
First Issuance Credit will be assigned to the corresponding creditors, under the terms of
article 171, paragraph second of the Brazilian Corporations Law.

(ii) inform the number of shares of each type and class issued:

A minimum of 135,400,000 Shares (“ Minimum Number of Shares ”) and a maximum
245,600,000 Shares shall be issued.

(iii) describe the rights, advantages and restrictions attributed to the shares to be
issued:

The shares to be issued shall be fully entitled to all benefits, including dividends and interest
on own capital and eventual capital remunerations that may be declared by the Company
after its issuance.

(iv) inform whether related parties, as defined by the accounting rules that relate to
this matter, will subscribe shares in the capital increase, indicating the respective
amounts, when these amounts are already known:

As indicated above, Falcon Fund, an equity investment fund managed by Pátria
Investimentos Ltda., manager of the investment funds that exercise the Company’s share
control, will subscribe up to 56,389,338 Shares in the Capital Increase, in the total amount
of up to R$ 281,946,694.33, of which up to R$ 140,000,000.00 will be through a Cash
Contribution, and up to R$ 141,946,694.33 through the capitalization of the First Issuance
Credit.

(v) inform the issuance price of the new shares:

The issuance price of the Shares shall be R$ 5.00 per Share.

(vi) inform the par value of the issued shares or, in the case of share without par
value, the portion of the issuance price that will be allocated to the capital reserve:

Not applicable, since the shares issued by the Company shall have no par value and no
portion of the contribution under the Capital Increase will be allocated to the capital reserve
account.
10

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697
(vii) provide management’s opinion on the capital increase effects, especially in
relation to the dilution caused by the increase:

In continuity to the Company’s Material Fact disclosed on May 30, 2022, the purpose of the
Capital Increase is to adjust and optimize the Company’s capital structure and strengthen its
cash position, allowing the Company to focus on its operational perform ance and the
development of new launches.

The Capital Increase is part of the Company’s management’s commitment to adjusting its
capital structure in order to increase its capacity for investment, development and approval
of new launches, in the best interests of the Company and its stakeholders.

The capitalization of the Ulbrex Credit and First Issuance Credit will result in the partial
reduction of the Company’s financial liabilities. Along with the Cash Contribution, the
Company will have a more adequate capital structure and increased operational and
investment capacity for new launches.

Given that the Company’s shareholders will be guaranteed preemptive rights, under the
terms of article 171 of the Brazilian Corporations Law, there will be no corporate dilution of
the shareholders who subscribe to the new Shares in proportion to their res pective interests
in the Company’s share capital. Only shareholders who choose not to participate in the
Capital Increase will be diluted from a corporate point of view.

In addition to the economic benefits for the Company resulting from the substantial reduction
in its indebtedness, the issuance price of the Shares was set in accordance with the
provisions of the Brazilian Corporations Law, so as not to cause unjustified dilution for the
Company’s current shareholders.

(viii) inform the criteria for the issuance price calculation and justify, in details, the
economic aspects that determined its choice:

The issuance price of the Shares was established, without unjustified dilution of the
Company’s shareholders, pursuant to article 170, paragraph 1, item III of the Brazilian
Corporations Law, based on the volume weighted average price (VWAP) of the Shares in
the last 60 trading sessions of B3 held between September 1, 2023 and December 14, 2023,
applying a premium of 2.51%.

In addition, the issuance price was negotiated between independent parties, who undertook
to subscribe Shares under the terms described herein.

Finally, the Company obtained an appraisal report at economic value prepared by Apsis
Consultoria Empresarial Ltda., attached to this notice to shareholders, which also supported
the definition of the issuance price.

11

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 (ix) if the issuance price was set out with premium or discount in relation to the
market value, identify the reason for the premium or discount and explain how it was
determined:

The issuance price was negotiated between independent parties, considering the VWAP of
the last 60 trading sessions. The premium in relation to said VWAP was approximately 2.51%,
representing a non-material variation.

If compared to the market value of the Company’s shares at the market close on December
13, 2023, the trading session immediately prior to the date of the board resolution resolving
on the Capital Increase , the issuance price corresponds to the market price.

(x) provide a copy of all reports and studies that supported the determination of
the issuance price:

the Company contracted an appraisal report at economic value prepared by Apsis
Consultoria Empresarial Ltda., attached to this notice to shareholders, which, in addition to
the other elements described above, also supported the establishment of the issuanc e price.

(xi) Not applicable

(xii) inform the issuance prices of shares in capital increases made in the last three
(3) years :

Date Number of Shares Price (R$) Total Amount (R$)
2023 6,199,419 R$ 29.00 R$ 179,783,151.00
2022 N/A N/A N/A
2021 N/A N/A N/A
2020 10,372,630 R$ 29.50 R$ 305,992,585.00

(xiii) present the potential dilution percentage resulting from the issuance :

Shareholders who do not subscribe to any new Shares during the period to exercise the
preemptive right will have their respective interest in the Company’s capital stock diluted by
at least 82.553318% (if the Minimum Subscription is verified) and at most, 89.64688% if all
Shares are subscribed, depending on the number of new Shares to be effectively issued in
the Capital Increase .

(xiv) inform the terms, conditions and form of subscription and payment of the
issued shares :

(a) Exercise Term of the Preemptive Right :

The holders of Shares of the Company may exercise their preemptive rights to subscribe
new Shares and may subscribe or assign such right for third parties to do so, from December
12

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 21, 2023 (including) to January 1 9, 2024 (including), in the proportion of the equity interest
they hold in the Company’s share capital at the closing of B3’s trading session on December
20, 2023.

(b) Conditions and Form of Payment :

The Shares will be paid up:

(i) in cash, in Brazilian currency, upon subscription, in accordance with the proper
rules and procedures of Banco Bradesco S.A., the bookkeeping agent of the
shares issued by the Company (“ Bookkeeping Agent ”) and of the Central
Securities Depositary of B3 (“ Central Securities Depository “); or

(ii) for holders of capitalized credits, through the capitalization of the respective
capitalized credits.

(c) Subscription Procedure :

(1) The Shareholders of custodied shares at the Central Securities Depositary must exercise
their subscription rights have to do so through their custodian agents until January 16, 2024,
according to the deadlines and procedures established by B3.

(2) The Shareholders whose shares are registered with the Bookkeeping Agent must
exercise their subscription rights until January 19, 2024, at 04:00 pm, Brasília time, at any
agency of the Bookkeeping Agent. The preemptive right must be exercised by signing the
subscription form, according to the template to be made available by the Bookkeeping Agent,
and the delivery of the documentation listed in item (e) below, which has to be presented b y
the shareholder (or preemptive rights’ assignee) for the exercise of its preemptive right
directly at the Bookkeeping Agent.

THE SIGNING OF THE SUBSCRIPTION FORM SHALL REPRESENT AN IRREVOCABLE
AND IRREVERSIBLE INTENT MANIFESTATION TO PAY UP, UPON SUBSCRIPTION,
THE SUBSCRIBED SHARES.

(d) Assignment of Rights :

Subject to the applicable formalities, the preemptive right related to the subscription of
Shares may be assigned by Company’s shareholders, pursuant to article 171, sixth
paragraph of the Brazilian Corporations Law. The shareholders of the Company who wis h to
negotiate their subscription’s preemptive rights may do so within the time limits established
herein to allow in advance the assigned subscription rights to be exercised by the respective
assignee within the said period, as set out below:

13

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 (1) The holders of Shares issued by the Company registered in the Bookkeeping Agents’
register books may assign their respective preemptive rights by filling the proper
assignments’ form, available at any Bookkeeping Agent’s branch .

(2) The shareholders whose Shares are in custody at the Central Securities Depositary who
wish to assign their subscription rights have to reach and instruct their custodian agents, in
accordance with the rules provided by the Central Securities Depositary it self.

(e) Documentation for the exercise or assignment of subscription rights :

The holders of subscription rights in custody at the Central Securities Depositary who intend
to exercise their preemptive right or assign such right have to consult their custodian agents
regarding the necessary documentation.

The holders of subscription rights in custody with the Bookkeeping Agent who intend to
exercise their preemptive right or assign such right, directly through the Bookkeeping Agent,
have to present the following documents:

(1) Natural Person: (a) identity document (RG or RNE); (b) of enrollment with the Individual
Taxpayer Registry (CPF); and (c) proof of residence; and

(2) Legal Entity: (a) certified copy of the corporate documents that prove the signatory
powers of the subscription form; (b) enrollment with the National Registry of Legal Entities
(CNPJ); and (c) certified copy of RG or RNE, CPF and proof of residence of the
signatory(ie s).

In case of proxy representation, the public power of attorney with specific powers has to be
presented, accompanied by the documents mentioned above, as applicable, of the grantor
and the attorney. Investors residing abroad may be required to present other representation
documents, pursuant to the applicable legislation .

(f) Credit and Beginning of Trading the Subscribed Shares :

The subscribed Shares shall be issued and credited on behalf of the subscribers within 3
(three) Business Days counted as from the ratification of the capital increase by the Board
of Directors . The beginning of the trading of the Shares shall occur after the ratification of the
share capital increase by the Board of Directors.

(xv) inform whether the shareholders will have preemptive rights to subscribe the
new shares issued and detail the terms and conditions to which this right is subject :

In accordance with the procedures established by the Bookkeeping Agent and the Central
Securities Depositary, Company’s shareholders will have the preemptive right to subscribe
the newly issued Shares.

14

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 The shareholders shall have the preemptive right for the subscription of Shares in the
proportion of 8.64535369 new common share for each one (1) share they hold, according to
the shareholding position they hold in the Company’s capital, on to the closing of B3’s trading
session on December 20, 2023 (“ Cut-off Date ”). In percentage terms, the shareholders shall
be able to subscribe the number of new shares which correspond 864.5 3536874 % of the
number of shares that they hold at the closing of B3’s trading session on the Cut -off Date,
excluding treasury shares.

The fractions of shares resulting from the percentage calculation of the subscription right will
be disregarded.

The Shares issued by the Company acquired as of December 21, 2023 (including) shall not
be entitled to the preemptive right by the acquiring shareholder, being traded ex -subscription
rights.

(xvi) inform the management’s proposal for the treatment of any unsubscribed
shares :

No reservation of leftover shares will be admitted.

(xvii) describe, in detail, the procedures that will be adopted in the event of a partial
ratification of the capital increase :

Considering the possibility of partial subscription followed by partial ratification of the Capital
Increase, the subscribers may, at the time of the exercise of their subscription rights,
condition their investment decision:

(1) to the subscription of the maximum number of Shares object of the Capital Increase; or

(2) to the subscription of a certain minimum number of Shares object of the Capital Increase,
provided that such amount is not less than the Minimum Number of Shares, indicating, in the
latter case, whether they intend (a) to receive all subscribed Shares; or (b) to receive the
number of Shares equivalent to the ratio between the number of Shares to be effectively
issued and the maximum number of Shares of the capital increase.

If the option provided in item (2)(b) above is checked, the subscriber shall indicate upon
subscription the following data, so that the Company can return the excess amount (which
will be the total amount paid by the subscriber, reduced to the extent of th e amount of Shares
to be attributed to the subscriber according to the chosen option): (i) bank; (ii) agency
number; (iii) current account number of his ownership; (iv) full name or corporate name; (v)
CPF or CNPJ; (vi) complete address; and (vii) contact phone number.

In case of partial subscription of the capital increase, the subscriber who conditions his
subscription to reaching a subscription level greater than the one effectively verified and
ratified, shall receive until up to 2 (two) Business Days as from the rat ification of the Capital
15

JUR_SP – 50381234v3 – 685060.512697 Increase, the return of the amounts paid up, without interest or monetary restatement, without
refund and with tax deduction, if applicable.

The subscription receipts will not be admitted for trading at B3.

To the extent it will be possible to condition the subscription of the Capital Increase, as
mentioned above, no additional term will be granted to withdrawal the investment decision
after the end of the round of unsubscribed shares, even if the Capital Inc rease has been
partially subscribed.

(xviii) if the shares’ issuance price can be, total or partially, paid up in assets: (a)
present a complete description of the assets that will be accepted; (b) clarify the
relationship between the assets and its corporate purpose; and (c) provide a copy of
the ap praisal report, if available .

Not applicable, considering that the issue price of the shares cannot be realized in goods.

* * *

LAUDO DE AVALIA ÇÃO
AP-01148/23-01
Alphaville S.A.
1
LAUDO DE AVALIAÇÃO: AP-01148/23-01
DATA-BASE: 30 de setembro de 2023

SOLICITANTE: ALPHAVILLE S.A., doravante denominada ALPHAVILLE.
Sociedade anônima aberta, com sede à Avenida das Nações Unidas, nº 14.171, 7º andar, Torre A, Vila Gertrudes, Cidade e Estado d e São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.811.931/0001-00.
OBJETO: ALPHAVILLE, anteriormente denominada.
OBJETIVO:
Elaboração de laudo de fairness opinion sobre o valor econômico de ALPHAVILLE, por meio da metodologia do fluxo de caixa descontado (DCF), para subsidiar tomada de de cisão estratégica.

2
SUMÁRIO EXECUTIVO
A APSIS CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA., doravante denominada APSIS, foi nomeada por ALPHAVILLE para determinar o valor econômico por ação da companhia, pela abordagem da renda.
No presente Relatório, utilizamos a metodologia de rentabilidade futura, que se baseia na análise retrospectiva, na projeção de cenários e em fluxos de caixa descontados. A modelagem econômico-
financeira inicia-se com as definições das premissas macroeconômicas de vendas, produção, custos e investimentos da empresa ou unidade de negócio que está sendo avaliada. As estimativas de
volume e preço de venda de serviços, custos e investimentos foram realizadas de acordo com o desempenho histórico de ALPHAVILLE .
ESTIMATIVAS
Com base no fluxo de caixa de ALPHAVILLE projetado para 19 (dezenove) anos e 03 (três) meses, considerando perpetuidade a parti r de 2042, descontamos os resultados a valor presente, por meio
das taxas de descontos nominais definidas para os empreendimentos em andamento (denominados “Orgânicos”) e lançamentos futuros (denominados “Novos projetos”), com percentual de 16,0%
para ambos. Tal metodologia de segregação entre “Orgânicos” e “Novos projetos” foi utilizada com o objetivo de aplicar a melhor mensuração de risco para cada fluxo de caixa separadamente.
Reforçamos, contudo, que o valor final encontrado considera a ALPHAVILLE de forma consolidada. VALOR FINAL ENCONTRADO O quadro a seguir apresenta o resumo do valor econômico por ação de ALPHAVILLE na data-base.
VALOR ECONÔMICO – FLUXO ORGÂNICO 156.680 154.816 152.991
VALOR ECONÔMICO – NOVOS PROJETOS 915.372 904.970 894.759
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Enterprise Value)1.072.052 1.059.786 1.047.750
CAIXA LÍQUIDO (1.018.311) (1.018.311) (1.018.311)
ATIVOS/PASSIVOS NÃO OPERACIONAIS 85.488 85.488 85.488
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Equity Value)139.228 126.963 114.927
QUANTIDADES DE AÇÕES 28.615.508
VALOR ECONÔMICO POR AÇÃO (R$) 4,87 4,44 4,02 VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A.
3
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO …………………………………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………………………. ……………………………… 4
2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ……………………. 5
3. LIMITAÇÕES DE RESP ONSABILIDADE …………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………. …………… 6
4. CARACTERIZAÇÃO DE ALPHAVILLE ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………. 7
5. DEBÊNTURES ALPHAVILLE …………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………. …………………… 8
6. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ……………….. 9
7. ANÁLISE DE SETOR ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………….. 12
8. MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA …………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………. …….. 19
9. CONCLUSÃO ……………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………. ……………………………. 21
10. RELAÇÃO DE ANEXOS ………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………. …………………….. 22

4
1. INTRODUÇÃO
A APSIS, com sede à Rua do Passeio, nº 62, 6º andar, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ sob o nº 27.28 1.922/0001-70, foi nomeada por ALPHAVILLE para determinar o
valor econômico por ação da companhia, pela abordagem da renda, mediante a projeção de fluxo de caixa descontado, para subsidiar tomada de decisão estratégica.
Na elaboração deste trabalho, foram utilizados dados e informações fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevist as verbais com o cliente. As estimativas usadas nesse processo estão
baseadas em:
 Demonstrações financeiras consolidadas de ALPHAVILLE em 2019, 2020, 2021 e 2022;
 Demonstrações financeiras consolidadas de ALPHAVILLE em 30 de setembro de 2023;
 Projeções plurianuais consolidadas de ALPHAVILLE;
 Relatório de endividamento da companhia em 30 de setembro de 2023.
Os profissionais que participaram da realização deste trabalho estão listados a seguir:
 ALLAN LOUZADA PARENTE – Projetos
 BRUNO GRAVINA BOTTINO – Diretor
 LUÍS FELIPPE OLIVEIRA COLI CAMPOS – Projetos
 MAYARA RISINA NEGRI – Projetos
 PEDRO HENRIQUE TEIXEIRA FÉLIX – Projetos
 RODRIGO MENNA BARRETO AMIL – Projetos

5
2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
O Relatório, objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado, obedece criteriosamente aos princípios fundamentais descritos a seguir, que são importantes e devem ser cuidadosamente
lidos.
 Os consultores não têm interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses.
 Os honorários profissionais da APSIS não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste Relatório.
 No melhor conhecimento e no melhor crédito, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente Relatório são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.
 Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes delas estão contidas e citadas no referido Relatório.
 Para efeito de projeção, partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajud icial, atingindo as empresas em questão, que não as listadas no
presente Relatório.
 O Relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as análises, opiniões e conclusões contidas nele.
 O Relatório foi elaborado pela APSIS, e ninguém, a não ser os seus próprios consultores, preparou as análises e correspondentes conclusões.
 A APSIS assume total responsabilidade sobre a matéria de Avaliações, incluindo as implícitas, para o exercício de suas honrosas funções, precipuamente estabelecidas em leis, códigos ou
regulamentos próprios.
 O presente Relatório atende a recomendações e critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), pel os Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
(USPAP) e pelos International Valuation Standards (IVS).
 O controlador e os administradores das companhias envolvidas não direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos que tenham ou possam ter comprometido a disponibilidade,
a utilização ou o conhecimento de informações, bens, documentos ou metodologias de trabalho relevantes para a qualidade das con clusões contidas neste Relatório.
 O processo interno de elaboração e aprovação deste documento envolveu as seguintes principais etapas: (I) análise da documentaç ão fornecida pela administração; (II) análise do mercado em
que a companhia está inserida e de empresas comparáveis; (III) discussão e elaboração da projeção financeira, definição da taxa de desconto e conclusão da avaliação; (IV) envio do laudo para
revisão interna independente; (V) implementação de eventuais melhorias e alterações sugeridas; (VI) emissão de relatório final.

6
3. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE
 Para elaboração deste Relatório, a APSIS utilizou e assumiu como verdadeiros e coerentes informações e dados históricos auditados por terceiros ou não auditados, fornecidos por escrito pela
administração da empresa ou obtidos das fontes mencionadas, não tendo qualquer responsabilidade com relação à veracidade deles.
 O escopo desta avaliação não incluiu auditoria das demonstrações financeiras ou revisão dos trabalhos realizados por seus audit ores. Sendo assim, a APSIS não está expressando opinião sobre
as demonstrações financeiras e medições da Solicitante.
 A APSIS não se responsabiliza por perdas ocasionais à Solicitante e a suas controladas, a seus sócios, diretores e credores ou a outras partes como consequência da utilização dos dados e
informações fornecidos pela empresa e constantes neste Relatório.
 Este Relatório foi desenvolvido unicamente para o uso da Solicitante e de seus sócios, visando-se ao objetivo já descrito; portanto, não deverá ser publicado, circulado, reproduzido, divulgado ou utilizado para outra finalidade que não a já mencionada sem prévia aprovação por escrito da APSIS.
 As análises e as conclusões aqui contidas baseiam-se em diversas premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais, tais como: preços, volumes, participações de mercado, receitas, impostos, investimentos, margens etc. Assim, os resultados futuros da empresa podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou estimativa deste trabalho, especialmente se houver
conhecimento posterior de informações não disponíveis por ocasião da emissão do Laudo.
 Esta avaliação não reflete eventos e impactos ocorridos após a data de emissão do Laudo.
 A APSIS não se responsabiliza por perdas diretas ou indiretas nem por lucros cessantes eventualmente decorrentes do uso indevido deste Laudo.
 Destacamos que a compreensão da conclusão deste Relatório ocorrerá mediante a leitura integral dele e de seus anexos, não se de vendo, portanto, extrair conclusões de leitura parcial, que
podem ser incorretas ou equivocadas.
7
4. CARACTERIZAÇÃO DE ALPHAVILLE
A ALPHAVILLE, antes de 1995, era conhecida como Construtora Albuquerque Takaoka e, em 1973, lançou seu primeiro projeto de cond omínio fechado, em Barueri,
São Paulo. Em 1997, expandiu sua área de atuação e lançou um projeto em Campinas, o primeiro fora de Barueri. Posteriormente, i niciou suas operações em Minas
Gerais, no Paraná, em Goiás, na Bahia e no Amazonas. É uma empresa do setor de desenvolvimento imobiliário no Brasil, com uma história de mais de quatro décadas,
e tem como foco a criação de comunidades de alta qualidade, empenhando-se em proporcionar ambientes urbanos sustentáveis e inov adores.
A filosofia corporativa de ALPHAVILLE busca integrar aspectos socioambientais e urbanísticos em seus empreendimentos, visando não apenas à satisfação dos seus clientes, mas também à
preservação e à valorização do meio ambiente. Por meio de uma abordagem holística, a empresa procura harmonizar o desenvolvimento urbano com a preservação de áreas verdes, privilegiando a qualidade de vida e a sustentabilidade.
Os empreendimentos de ALPHAVILLE, conhecidos como “Experiência Alpha”, são concebidos com atenção aos detalhes e às necessidade s dos moradores. Essas comunidades residenciais se
destacam por suas amplas áreas verdes, infraestrutura completa e projetos arquitetônicos modernos. Além disso, oferecem uma var iedade de serviços e comodidades, como segurança 24 horas,
clubes exclusivos, espaços de lazer, áreas esportivas, escolas e centros comerciais, com o intuito de proporcionar uma experiên cia de vida abrangente e conveniente aos seus habitantes. Ademais,
a companhia também se dedica ao desenvolvimento de empreendimentos comerciais e industriais, contribuindo para o crescimento econômico e o desenvolvimento urbano nas regiões em que atua.

No fim de 2020, a ALPHAVILLE (AVLL) realizou sua Oferta Pública Inicial (IPO) por meio de uma oferta primária, emitindo 10,4 milhões de ações a um preço de R$ 29,50 por unidade, totalizando
R$ 305 milhões (R$ 285 milhões líquidos após as despesas da oferta). A IPO teve como objetivo aprimorar a estrutura de capital da AVLL, reduzindo o endividamento da empresa, além de destinar
recursos para o pagamento de cancelamentos de projetos antigos e o crescimento de suas operações.
Essa operação representou um momento significativo para a ALPHAVILLE, permitindo-lhe ingressar no mercado de capitais e captar recursos diretamente dos investidores. Com os recursos obtidos,
a empresa obteve maior flexibilidade financeira para desenvolver novos projetos e expandir suas operações, além de fortalecer sua posição no setor imobiliário brasileiro.

8
5. DEBÊNTURES ALPHAVILLE
Até a data-base deste Laudo, a ALPHAVILLE detém um montante significativo de debêntures a serem liquidadas no curto prazo; e, c onforme revelado pelas informações contábeis disponíveis, a
companhia não dispõe dos recursos financeiros no curto prazo necessários para efetuar tais pagamentos. Segundo as deliberações mantidas com a administração, verifica-se que estão em curso
tratativas para a quitação dessa dívida. Contudo, até a emissão do presente documento, não foram apresentados elementos documen tais ou evidências que corroborassem de maneira suficiente a
conclusão das negociações em condições que permitam à entidade honrar os montantes das debêntures de curto prazo.
Dessa forma, a APSIS elabora laudo de avaliação para determinar o valor justo de ALPHAVILLE na data-base, considerando expectativas da administração da companhia de que o risco de liquidez
será solucionado mediante renegociação das debêntures de curto prazo, em termos que permitam a continuidade operacional da orga nização. Caso contrário, uma vez que, até a data de emissão
deste Laudo, há incerteza quanto ao êxito da companhia em realizar a renegociação das debêntures de curto prazo, com risco de l iquidez presente nas demonstrações contábeis na data-base,
ressalvamos que a APSIS não assegura a continuidade operacional de ALPHAVILLE a partir do exercício de 2024 e, consequentemente , não confere validade ao valor econômico indicado, bem como
projeções e valores aqui apresentados, em caso de insucesso na referida renegociação.

9
6. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
ABORDAGEM DA RENDA: FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
Essa metodologia define o valor da empresa como o resultado do fluxo de caixa líquido projetado descontado a valor presente. Ta l fluxo é composto pelo lucro líquido após impostos, com acréscimo
dos itens não caixa (amortizações e depreciações) e dedução dos investimentos em ativos operacionais (capital de giro, plantas, capacidade instalada etc.).
O período projetivo do fluxo de caixa líquido é determinado considerando-se o tempo que a companhia levará para apresentar uma atividade operacional estável, ou seja, sem variações operacionais
julgadas relevantes. O fluxo é, então, trazido a valor presente, utilizando-se uma taxa de desconto, que irá refletir o risco a ssociado ao mercado, à empresa e à estrutura de capital.
FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO PARA A FIRMA (FCFF) Para o cálculo do fluxo de caixa líquido, utilizamos como medida de renda o capital investido, conforme o quadro a seguir, base ado nas teorias e práticas econômicas mais comumente aceitas no
mercado de avaliação.
FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO DO CAPITAL INVESTIDO
Lucro antes de itens não caixa, juros e impostos (EBITDA)
( – ) Itens não caixa (depreciação e amortização)
( = ) Lucro líquido antes dos impostos (EBIT)
( – ) Imposto de renda e contribuição social (IR/CSSL)
( = ) Lucro líquido depois dos impostos
( + ) Itens não caixa (depreciação e amortização)
( = ) Saldo simples
( – ) Investimentos de capital (CAPEX)
( + ) Outras entradas
( – ) Outras saídas
( – ) Variação do capital de giro
( = ) Saldo do período
VALOR RESIDUAL Depois do término do período projetivo, é considerada a perpetuidade, que contempla todos os fluxos a serem gerados futuramente e os respectivos crescimentos. Geralmente, o valor residual da
empresa (perpetuidade) é calculado pelo uso do modelo de crescimento constante, o qual assume que o lucro líquido crescerá perp etuamente de maneira contínua. No último ano previsto, calcula-
se a perpetuidade pelo modelo de progressão geométrica, transportando-se o valor, em seguida, para o primeiro ano estimado.
10
TAXA DE DESCONTO – WACC
A taxa de desconto a ser utilizada para calcular o valor presente dos rendimentos determinados no fluxo de caixa projetado repr esenta a rentabilidade mínima exigida pelos investidores, considerando-
se que a empresa será financiada parcialmente por capital próprio (o que exigirá uma rentabilidade superior à obtida em uma apl icação de risco-padrão) e parcialmente por capital de terceiros.
Essa taxa é calculada pela metodologia Weighted Average Cost of Capital (WACC), na qual o custo de capital é definido pela média ponderada do valor econômico dos componentes da estrutura de
capital (próprio e de terceiros), descrito nos quadros a seguir.
Normalmente, as taxas livres de risco são baseadas nas taxas de bônus do Tesouro Americano. Para o custo do capital próprio, ut ilizam-se os títulos com prazo de vinte anos, por ser um período que
reflete mais proximamente o conceito de continuidade empresarial.
Custo do capital
próprio Re = Rf + beta*(Rm – Rf) + Rp + Rs
Rf Taxa livre de risco: baseia-se na taxa de juros anual do Tesouro Americano para
títulos de vinte anos, considerando a infl ação estadunidense de longo prazo.
Rm Risco de mercado: mede a valorização de uma carteira totalmente diversificada
de ações para um período de vinte anos.
Rp Risco-país: representa o risco de investimento em um ativo no país em questão,
em comparação a um investimento similar em um país considerado seguro.
Rs Prêmio de risco pelo tamanho: mede o quanto o tamanho da empresa a torna
mais arriscada.
beta Ajusta o risco de mercado para o risco de um setor específico.
beta alavancado Ajusta o beta do setor para o risco da empresa.

Custo do capital
de terceiros Rd = Custo de captação ponderado da companhia.

Taxa de desconto WACC = (Re x We) + Rd (1 –t) x Wd
Re = Custo do capital próprio.
Rd = Custo do capital de terceiros.
We = Percentual do capital próprio na estrutura de capital.
Wd = Percentual do capital de terceiros na estrutura de capital.
T = Taxa efetiva de imposto de renda e contribuição social da cia.

11
VALOR DA EMPRESA
O fluxo de caixa livre para a firma (FCFF) é projetado considerando-se a operação global da empresa, disponível para todos os f inanciadores de capital, acionistas e demais investidores. Entretanto,
não são contemplados os impactos do endividamento da organização. Dessa forma, para a determinação do valor econômico, é necess ária a dedução do endividamento geral com terceiros e soma
do caixa disponível. De posse desse resultado, é preciso incluir os ativos e passivos não operacionais, ou seja, aqueles que não estão consolidados nas atividades de operação da companhia, sendo acrescidos ao valor
econômico encontrado.
12
7. ANÁLISE DE SETOR
O setor imobiliário abrange toda a concepção de um empreendimento, desde o desenvolvimento e a construção de imóveis até a come rcialização, o financiamento e a administração. Os principais
fatores que sensibilizam seu desempenho são relacionados com a performance econômica do país, envolvendo taxa de juros, inflação, crescimento do produto interno bruto (PIB) e do emprego, e
com as políticas governamentais, como incentivos fiscais, programas de financiamento habitacional e mudanças nos regulamentos. Demanda e oferta por imóveis, desenvolvimento urbano de
infraestrutura e tendências sociais são outros elementos que afetam o setor.
Os tipos de empreendimentos encontrados no mercado imobiliário podem ser classificados, principalmente, em residenciais e comer ciais. Os empreendimentos residenciais incluem propriedades
utilizadas para moradia, como casas, apartamentos e condomínios, disponíveis tanto para compra quanto para aluguel. Já os empreendimentos comerciais, utilizados para fins de negócios e geração
de receita, abrangem edifícios corporativos, shopping centers e hotéis.
No Brasil, o setor imobiliário destinado ao público de baixa renda é impulsionado pelo programa governamental Minha Casa Minha Vida (MCMV), que oferece subsídios e condições de financiamento
mais favoráveis para compra ou construção de imóveis. Em contrapartida, para o público de média e alta rendas, devido ao maior poder aquisitivo dos compradores, fatores como localização
privilegiada e infraestrutura diferenciada, presentes em empreendimentos residenciais de alto padrão, como condomínios fechados , edifícios de luxo e casas de alto valor, podem influenciar o mercado
imobiliário para esse grupo social.
Com base no relatório de Indicadores Imobiliários Nacionais, divulgado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional),
em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, o terceiro trimestre de 2023 revelou um crescimento nas vendas, mesmo diante de uma redução nos lançamentos. Os ajustes implementados no
programa MCMV a partir de julho impactaram positivamente o mercado econômico, evidenciando uma recuperação. Nesse período, 46% das unidades lançadas foram atribuídas ao programa MCMV,
o que corresponde a uma variação significativa em relação aos 31% do trimestre anterior.
A oferta final apresentou uma diminuição na quantidade de unidades disponíveis. No segundo trimestre de 2023, havia um total de 290.800 unidades disponíveis. No entanto, no terceiro trimestre,
houve uma queda de 6,4%, resultando em 272.145 unidades disponíveis. No segundo trimestre de 2023, foram lançadas 70.611 novas unidades residenciais, enquanto foram registradas 64.541 unidades no terceiro trimestre, representando um declínio de 8,6%. Além disso,
todas as regiões do país apresentaram queda nos lançamentos. Em comparação com o mesmo período de 2022, o decréscimo foi de 20, 3%. A quantidade histórica de unidades lançadas por trimestre
e o percentual de variação entre os períodos são demonstrados no gráfico a seguir.
13

No que se refere às vendas, no terceiro trimestre de 2023, houve uma elevação de 6,5% em comparação ao trimestre anterior e um aumento de 4,2% em comparação ao mesmo período de 2022.
Todas as regiões do país, com exceção do Sul, que evidenciou pequena queda, registraram crescimento em relação ao período anter ior. O gráfico abaixo demonstra um histórico das unidades
residenciais vendidas por trimestre e o índice de variação entre os períodos.
85.680108.208
72.73876.99781.00193.013
58.74970.611
64.54126,3%
-32,8%5,9%5,2%14,8%
-36,8%20,2%
-8,6%
3T2021 4T2021 1T2022 2T2022 3T2022 4T2022 1T2023 2T2023 3T2023Lançamentos Trimestrais – Unidades Residenciais
Unidades Lançadas Variação
Fonte: CBIC.
76.90084.03983.341
79.78579.10179.518
75.18577.34282.3859,3%
-0,8%
-4,3%-0,9%
0,5%-5,4%
2,9%6,5%
3T2021 4T2021 1T2022 2T2022 3T2022 4T2022 1T2023 2T2023 3T2023Vendas Trimestrais – Unidades Residenciais
Unidades Vendidas Variação
Fonte: CBIC.
14
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), divulgou um relatório a respeito dos indicadores do
mercado imobiliário referentes a agosto de 2023. De acordo com a pesquisa, considerando o acumulado de 2023 até agosto, os indi cadores do setor de imóveis de médio a alto padrão (MAP)
apresentaram resultados mistos. Apesar da queda de 46,9% no lançamento de unidades, foram observados um aumento de 23,4% nas ve ndas e uma expressiva alta de 118,8% nas entregas,
considerando-se o mesmo período do ano anterior. Os dados referentes ao histórico do volume e do preço de venda de imóveis MAP constam nos gráficos a seguir.

7,89,511,621,117,959,9
39,6 39,6
26,532,0
27,1
23,0 23,120 21,227,437,742,9
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023Evolução Anual de Vendas e Lançamentos MAP – Volume
(em mil unidades)
Volume de Lançamentos Volume de Vendas
Fonte: ABRAINC|FIPE.
5,54,85,512,1
9,9 9,524,0
18,1
16,217,4
14,713,3 12,8 13,0 13,415,717,519,2
051015202530
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023Evolução Anual de Vendas e Lançamentos MAP – Valor
(R$ bilhões)
Valor do Lançamento Valor das Vendas
Fonte: ABRAINC|FIPE.
15
De acordo com o “ The Blueprint ”, relatório divulgado pelo Credit Suisse a respeito dos indicadores do mercado imobiliário no Brasil em 2023, o preço dos imóv eis registrou elevação em várias cidades
brasileiras, podendo-se destacar as cidades de Curitiba e Porto Alegre, com altas de 16% e 15%, respectivamente. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte também registraram crescimento no
valor dos imóveis, com percentuais de 14%, 12% e 12%, respectivamente, em comparação com 2022.
Abaixo, é apresentado um gráfico que demonstra as vendas de unidades residenciais em São Paulo. As residências podem ser classi ficadas em três categorias: baixa, média e alta renda. Considera-
se que as residências de baixa renda têm valores inferiores a R$ 240 mil/unidade, enquanto as de média renda estão na faixa de R$ 240 mil a R$ 1 milhão. Por fim, as residências de alta renda são
aquelas com valores superiores a R$ 1 milhão.

O gráfico a seguir exibe o histórico do valor total de vendas, em termos reais, em todos os segmentos do mercado imobiliário no Brasil, no período de 2015 a 2023, com dados fornecidos pela
ABRAINC. 2.953 2.736
1.6352.3371.4813.143
2.5584.080327615
452702
4.7616.494
4.6457.119
01.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.0009.00010.000
Março – 2021 Março – 2022 Fevereiro – 2023 Março – 2023Vendas de Unidades Residenciais em São Paulo
Baixa-renda Média-renda Alta-renda Total
Fonte: Secovi-SP.
16

Em março de 2023, de acordo com o relatório do Credit Suisse, houve um expressivo aumento na originação de crédito hipotecário. Em relação ao ano anterior, esse crédito aumentou em 18%,
totalizando R$ 17 bilhões. Comparado a fevereiro, o crescimento foi ainda mais significativo, alcançando 66%. A Caixa Econômica Federal também registrou um aumento notável de 28% em relação
ao ano anterior, totalizando R$ 10 bilhões em créditos hipotecários. Isso fez com que a participação de mercado do banco federa l aumentasse de 49% (fevereiro) para 59%, superando a média
histórica de 42%.
Ainda segundo o Credit Suisse, durante o período de 12 meses, os empréstimos para construção aumentaram 3% em relação ao ano an terior. Por outro lado, os empréstimos para aquisição de
imóveis tiveram uma redução de 14%. Esse declínio pode ser atribuído à percepção dos bancos de um menor risco de crédito para o s construtores em comparação com os compradores de imóveis.
Em setembro de 2023, as contas de poupança registraram uma captação líquida negativa de R$ 5,6 bilhões, de tal forma que, em 2023, a poupança apresentou desempenho negativo em todos os
meses, com exceção de junho. No entanto, os rendimentos creditados mensalmente nas contas de poupança compensam parcialmente as perdas registradas na captação líquida. Sendo assim, o
saldo final das contas de poupança chegou a R$ 734 bilhões, representando uma redução de 3,0% em comparação com setembro de 2022. A seguir, apresenta-se um gráfico a respeito dos
financiamentos realizados com os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o qual permite o uso de fundos de poupança para conceder empréstimos hipotecários. 17,5 17,419,227,826,925,239,1
34,136,3
31,7
28,229,9 29,9 29,935,136,435,140,5
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023Evolução Anual do Valor Total de Vendas e Lançamentos
(R$ bilhões)
Valor do Lançamento Valor das Vendas
Fonte: ABRAINC|FIPE.
17

O gráfico abaixo demonstra o histórico de empréstimos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) destinados ao financiamen to da produção de imóveis por grandes compradores, bem como
a concessão de créditos do FGTS para pequenos compradores de imóveis.
16,1
14,714,0 14,0
11,9
10,517,5
11,412,213,2
11,013,013,8
0,05,010,015,020,0
set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23Financiamento Imobiliário – SBPE
(R$ bilhões)
Fonte: ABECIP.
14,6
9,511,615,15,6
5,14,77,00,2
0,00,02,620,5
14,616,324,6
-2,5-1,5-0,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59,510,511,512,513,514,515,516,517,518,519,520,521,522,523,524,525,526,527,528,529,530,531,532,533,534,5
Abril – 2020 Abril – 2021 Abril – 2022 Abril – 2023Concessão de Empréstimo – FGTS
(R$ bilhões)
Financiamento de Produção Crédito para Indivíduos Outros Total
Fonte: FGTS.
18
No que se refere aos custos de construção, o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) registrou um aumento de 0,24% em ag osto de 2023, percentual superior ao registrado no mês anterior.
No acumulado do ano, a alta é de 2,5% e de 3,06% em 12 meses. O índice registrou diminuição de 0,07% nos custos de materiais, e quipamentos e serviços e elevação de 0,71% nos custos de mão
de obra.
Consoante o Indicador de Confiança no Setor Imobiliário Residencial, um levantamento conduzido pela ABRAINC em colaboração com a Deloitte no terceiro trimestre de 2023, a procura por imóveis
de médio e alto padrão registrou 1,90 ponto, sinalizando uma estabilidade na demanda. Já em relação às expectativas de venda de imóveis residenciais para os próximos 12 meses, o indicador
alcançou 2,95 pontos, apontando para um forte aumento. Similarmente, os preços dos imóveis residenciais atingiram 2,84 pontos, indicando um crescimento expressivo.
De acordo com a CBIC, a insegurança dos incorporadores em investimentos privados é resultado de fatores como a alta taxa de jur os, a escassez e o encarecimento de recursos do SBPE para o
financiamento, da necessidade de revisão das regulações dos recursos do FGTS e da adequação dos subsídios. Além disso, os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) mostram que, historicame nte, os tomadores de empréstimos de média e alta rendas estão
mais expostos à flutuação das taxas de juros do que o segmento de baixa renda, que se beneficia de taxas fixas. Desse modo, em períodos de taxas elevadas, segmentos de média e alta rendas
sofrem impactos mais significativos, resultando em uma redução no número de imóveis financiados e uma perda de participação em relação aos segmentos de baixa renda.

19
8. MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA
PREMISSAS PARA PROJEÇÃO FINANCEIRA
No presente Relatório, utilizamos a metodologia do fluxo de caixa descontado para a determinação do valor econômico por ação de ALPHAVILLE.
A modelagem econômico-financeira foi conduzida de forma a demonstrar a capacidade de geração de caixa da companhia no intervalo de tempo considerado. Basicamente, foram utilizadas as
informações já citadas.
As projeções foram realizadas para o período julgado necessário, sob plenas condições operacionais e administrativas, com as premissas listadas a seguir.
 O fluxo de caixa livre foi projetado analiticamente para um período de 19 (dezenove) anos e 03 (três) meses, de outubro de 2023 até 2042, e considerou-se a perpetuidade após 2042, com
crescimento nominal de 3,5%.
 O ano fiscal de 01 de janeiro até 31 de dezembro foi considerado para o período anual.
 A convenção de meio ano ( mid-year convention ) foi levada em conta para o cálculo do valor presente, ou seja, considera-se que os fluxos de caixa são gerados linearmente ao longo do ano e
que, portanto, a metade do ano ( mid-year point ) representa o ponto médio de geração de caixa da companhia.
 O fluxo foi projetado em moeda corrente, e o valor presente foi calculado com taxa de desconto nominal (considerando a inflação ).
 Os valores foram expressos em milhares de reais, a não ser quando indicada medida diferente.
 O balanço patrimonial consolidado em 30 de setembro de 2023 foi utilizado como referência para a previsão dos resultados nos ex ercícios futuros da empresa.
 Tal metodologia de segregação entre “Orgânicos” e “Novos projetos” foi utilizada com o objetivo de aplicar a melhor mensuração de risco para cada fluxo de caixa separadamente. Reforçamos,
contudo, que o valor final encontrado considera a ALPHAVILLE de forma consolidada.
No Anexo 1 deste Laudo, apresentamos detalhadamente a modelagem econômico-financeira, cujas projeções operacionais foram baseadas no desempenho histórico e nas estimativas gerenciais de
ALPHAVILLE.

20
VALOR FINAL ENCONTRADO
Conforme os estudos realizados pela APSIS na data-base, concluímos o seguinte valor econômico por ação para ALPHAVILLE:

VALOR ECONÔMICO – FLUXO ORGÂNICO 156.680 154.816 152.991
VALOR ECONÔMICO – NOVOS PROJETOS 915.372 904.970 894.759
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Enterprise Value)1.072.052 1.059.786 1.047.750
CAIXA LÍQUIDO (1.018.311) (1.018.311) (1.018.311)
ATIVOS/PASSIVOS NÃO OPERACIONAIS 85.488 85.488 85.488
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Equity Value)139.228 126.963 114.927
QUANTIDADES DE AÇÕES 28.615.508
VALOR ECONÔMICO POR AÇÃO (R$) 4,87 4,44 4,02 VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A.
21
9. CONCLUSÃO
À luz dos exames realizados na documentação anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluíram os peritos que o valor econômico por ação de ALPHAVILLE é de
R$ 4,44 mil (quatro reais e quarenta e quatro centavos).
O presente trabalho de consultoria não levou em consideração a avaliação do potencial em ASG (ambiental, social e governança) d os ativos analisados. Os impactos negativos e positivos de ASG
para a sociedade podem ser avaliados em laudo independente, a ser contratado exclusivamente com essa finalidade, mediante aplic ação de metodologia própria.
O Laudo de Avaliação AP-01148/23-01 foi elaborado pela APSIS (CREA/RJ 1982200620 e CORECON/RJ RF.02052), empresa especializada em avaliação de bens, abaixo representada legalmente
pelos seus consultores, os quais estão à disposição para quaisquer esclarecimentos que, porventura, se façam necessários. Rio de Janeiro, 06 de dezembro de 2023.

Diretor Projetos

BRUNO
GRAVINA BOTTINO:13336187788Assinado de forma
digital por BRUNO GRAVINA
BOTTINO:13336187788
Dados: 2023.12.06 12:24:02 -03’00’
RODRIGO
MENNA
BARRETO
AMIL:11787506711Assinado de forma
digital por RODRIGO
MENNA BARRETO
AMIL:11787506711
Dados: 2023.12.06
12:23:30 -03’00’
22
10. RELAÇÃO DE ANEXOS
1. Cálculos avaliatórios
2. Glossário

ANEXO 1

1
PREMISSAS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS
RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB) A ROB de ALPHAVILLE é composta pela receita atribuída aos loteamentos comercializados pela companhia, segregados entre: Concluded Projects , On-Going Projects , On-Going (Advance) , 4-4Q
Projects e New Projects . Como pode ser observado nos gráficos a seguir, assim como nos Anexos 1B e 1C e em todo o seu detalhamento, a projeção foi apartada entre dois grandes grupos:
“Orgânicos” e “Novos projetos”. No primeiro grupo, estão contempladas as receitas de projetos em processo avançado de construçã o e venda de lotes − Concluded , On-Going, On-Going (Advance)
− e de projetos com lançamento e comercialização programados para início ainda em 2023, no caso da linha de 4-4Q 2023 Projects . No segundo grupo, foram considerados os novos projetos que
têm estimativa de início de comercialização e grandes avanços nas obras a partir do ano de 2024, seguindo com novos lançamentos até 2042. As premissas utilizadas estão em linha com as
expectativas do mercado, obtidas por meio de diversos relatórios mercadológicos, análise do setor e de empresas comparáveis, pr emissas da própria administração, bem como dados históricos
fornecidos pela companhia, e estão descritas a seguir:
RECEITA – ORGÂNICOS
 Concluded Projects – Referem-se às receitas geradas na comercialização de loteamentos que estão com seu percentual de construção acima de 95%, apro ximadamente, e ainda com um valor
de R$ 24 MM VGV %AVLL para a finalização da comercialização de empreendimentos, que representam um total de R$ 2.771 MM VGV %AV LL. Nesta linha de negócios, são projetadas as
receitas geradas pela comercialização de unidades, as receitas de juros atrelados à venda, as receitas/despesas de valores reti dos após distratos, além de receitas geradas pelo efeito inflacionário
relacionado com os distratos, uma vez que o ativo retorna para a ALPHAVILLE pelo valor original de venda e é comercializado nov amente por um valor atualizado. A projeção foi realizada
conforme dados históricos da companhia, bem como a base de dados referente às unidades do subgrupo de SPEs em questão. Tal deta lhamento pode ser visto no Anexo 1B deste Laudo de
Avaliação.
 On-Going Projects − Referem-se às receitas geradas na comercialização de loteamentos que estão com seu percentual de construção acima de 80%, apro ximadamente, e ainda com um valor
de R$ 107 MM VGV %AVLL para a finalização da comercialização de empreendimentos, que representam um total de R$ 337 MM VGV %AVL L. Nesta linha de negócios, são projetadas as
receitas geradas pela comercialização de unidades, as receitas de juros atrelados à venda, as receitas/despesas de valores reti dos após distratos, além de receitas geradas pelo efeito inflacionário
relacionado com os distratos, uma vez que o ativo retorna para a ALPHAVILLE pelo valor original de venda e é comercializado nov amente por um valor atualizado. A projeção foi realizada
conforme dados históricos da companhia, bem como a base de dados referente às unidades do subgrupo de SPEs em questão. Tal deta lhamento pode ser visto no Anexo 1B deste Laudo de
Avaliação.
 On-Going (Advance) − Refere-se às receitas geradas na comercialização de loteamentos que estão com seu percentual de construção acima de 70%, aproximadamente, e ainda com um valor
de R$ 342 MM VGV %AVLL para a finalização da comercialização de empreendimentos, que representam um total de R$ 1.479 MM VGV %A VLL. Nesta linha de negócios, são projetadas as
receitas geradas pela comercialização de unidades, as receitas de juros atrelados à venda, as receitas/despesas de valores reti dos após distratos, além de receitas geradas pelo efeito inflacionário
relacionado com os distratos, uma vez que o ativo retorna para a ALPHAVILLE pelo valor original de venda e é comercializado nov amente por um valor atualizado. A projeção foi realizada
2
conforme dados históricos da companhia, bem como a base de dados referente às unidades do subgrupo de SPEs em questão. Tal deta lhamento pode ser visto no Anexo 1B deste Laudo de
Avaliação.
 4-4Q 2023 Projects − Referem-se às receitas geradas na comercialização de loteamentos que estão em processo de construção e têm datas de finalização e início de comercialização a partir
do quatro trimestre do ano de 2023. São previstos lançamentos, para esse período, de empreendimentos que representam um valor t otal de R$ 615 MM VGV %AVLL até o fim de 2023. Nesta
linha de negócios, são projetadas as receitas geradas pela comercialização de unidades, além de receitas provenientes do efeito inflacionário relacionado com os distratos projetados, uma vez
que o ativo retorna para a ALPHAVILLE pelo valor original de venda e é comercializado novamente por um valor atualizado. A proj eção foi realizada conforme dados históricos da companhia,
bem como a base de dados referente às unidades do subgrupo de SPEs em questão. Tal detalhamento pode ser visto no Anexo 1B deste Laudo de Avaliação.
RECEITA – NOVOS PROJETOS
 New Projects − Referem-se às receitas geradas na comercialização de loteamentos que estão em processo de construção e têm datas de finalização e início de comercialização previstas para
2024. São esperados para 2024 lançamentos de empreendimentos que representam um valor total de R$ 983 MM VGV %AVLL, sendo reaju stado anualmente, até a perpetuidade, pela inflação
de longo prazo balizada pelo Banco Central do Brasil (Bacen) na data-base do Relatório (3,5%). Nesta linha de negócios, são pro jetadas as receitas geradas pela comercialização de unidades,
além de receitas provenientes do efeito inflacionário relacionado com os distratos projetados, uma vez que o ativo retorna para a ALPHAVILLE pelo valor original de venda e é comercializado
novamente por um valor atualizado. A projeção foi realizada conforme dados históricos da companhia, bem como a base de dados re ferente às unidades do subgrupo de SPEs em questão. Tal
detalhamento pode ser visto no Anexo 1C deste Laudo de Avaliação.
DEMAIS RECEITAS OPERACIONAIS
 NPV Adjustments – Considerada na projeção do grupo orgânico, esta linha compreende as receitas geradas pelo recebimento de saldo a receber refere nte à venda de loteamentos e a respectiva
atualização a valor presente dos saldos previamente registrados. A projeção dessas receitas até 2024 foi baseada na variação anual da conta de ajuste a valor presente, contida no “contas a
receber” da companhia, até o esgotamento de unidades que estão sujeitas a tal ajuste. A variação da conta contábil citada funda menta-se no histórico da companhia.
 Cancellation Provision − Considerada na projeção do grupo orgânico, esta linha compreende as receitas geradas pelos cancelamentos de venda de loteamento s e, com isso, o recebimento
parcial de valores após tais cancelamentos. A projeção dessas receitas até 2027 foi baseada na variação anual da conta de inadimplência bruta, contida no “contas a receber” da companhia. A variação da conta contábil citada fundamenta-se no histórico da companhia.
 Services – Esta linha refere-se às receitas geradas pelos serviços acessórios prestados pela companhia ao longo da construção e do estabelecimento dos loteamentos. Sua projeção acompanha,
principalmente, a evolução das obras e os lançamentos da empresa. Portanto, foi projetado o percentual de 0,7% sobre a receita de vendas de unidades, estimado pela administração de
ALPHAVILLE após análise da performance histórica desta linha de receita nas demonstrações financeiras da organização.
Os gráficos a seguir apresentam a evolução da ROB no período projetivo considerado.
3

167.535 183.899235.747 271.662471.211746.7261.044.4941.423.116
1.155.377 1.144.957 1.184.118 1.183.216n/a9,8%28,2%15,2%73,5%58,5%39,9% 36,2%
-18,8%-0,9% 3,4% -0,1%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030(R$ mil) RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB)
REALIZADO Novos Projetos Orgânico Crescimento (%)
1.213.028 1.254.6981.298.3861.343.9061.391.0991.440.0281.490.7041.542.3951.596.6651.652.7581.710.8211.770.9242,5% 3,4% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5%
2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042(R$ mil) RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB)
REALIZADO Novos Projetos Orgânico Crescimento (%)
4
DEDUÇÕES/TRIBUTOS SOBRE AS RECEITAS BRUTAS
As deduções sobre a receita são compostas pelos impostos sobre a comercialização de lotes imobiliários. Foram consideradas as a líquotas fixas de 0,65% de PIS e 3,00% de COFINS sobre a ROB
de ALPHAVILLE. CUSTOS OPERACIONAIS Os custos atribuíveis à operação de ALPHAVILLE foram projetados de acordo com as expectativas da administração, e as premissas utilizadas para a projeção dos custos podem ser conferidas
abaixo.
 Costs – Representam todos os custos de construção e são segregados de acordo com cada linha de receita de projetos já descrita anterior mente. A projeção considerou os dispêndios necessários
conforme a progressão das obras, os quais decaem ao passo que são atingidas as etapas finais das construções. Para o período de outubro a dezembro de 2023, os custos alcançam R$ 85.293
mil, representando o percentual de 59,0% sobre a receita operacional líquida (ROL). Os custos dos projetos “Orgânicos” decaem g radativamente e zeram após 2030, último ano previsto para
conclusão de todos os projetos em andamento. Já os custos de “Novos projetos” são projetados a partir de 2024 e representam a totalidade dos custos de construção de ALPHAVILLE após
2030.
 Inventory & Fixes Costs (IPTU) – São compostos pelos custos fixos associados à manutenção e ao pagamento de impostos de lotes comercializáveis. Foram projetados considerando-se o
dispêndio de R$ 10.753 mil para o período de outubro a dezembro de 2023 e representam o percentual de 20,8% sobre a soma de tod os os lotes comercializáveis em estoque por toda a projeção.
Em 2024, somam-se os custos referentes a “Novos projetos”, seguindo-se a mesma premissa descrita anteriormente.
 Cancellation Provision Cost – Representam os custos de provisão para distratos e somam, no período de outubro a dezembro de 2023, R$ 3.450 mil, decaindo grad ativamente até zerarem
em 2028.
 Provisions (Warranty) – Referem-se às provisões de garantia e foram projetadas considerando-se o percentual de 1,5% de todos os custos associados às vendas de lotes.
Os gráficos a seguir apresentam a projeção dos custos operacionais.

5

283.588226.319 225.003 227.255300.606499.840669.052894.562
729.944 716.316 733.439 730.694-172,7%-125,6%-98,7%-85,7%-66,2% -69,4% -66,4% -65,2% -65,5% -64,8% -64,2% -64,0%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030(R$ mil) CUSTOS OPERACIONAIS (-)
REALIZADO Custos Novos Projetos Custos Orgânico (% ROL)
750.523776.839804.070832.257861.435891.641922.910955.279988.7801.023.4621.059.3601.096.521-64,1% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2%
2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042(R$ mil) CUSTOS OPERACIONAIS (-)
REALIZADO Custos Novos Projetos Custos Orgânico (% ROL)
6
DESPESAS OPERACIONAIS
As despesas atribuíveis à operação de ALPHAVILLE foram projetadas de acordo com as expectativas da administração, e as premissas utilizadas para a projeção das despesas podem ser conferidas
abaixo.
 Selling Expenses − Compreendem os esforços comerciais destinados à promoção e à comercialização dos lotes. As despesas de vendas relacionadas com o grupo de receitas orgânicas foram
projetadas considerando-se o valor de R$ 18.741 mil para o período de outubro a dezembro de 2023 e representam, ao longo de toda a projeção, o percentual de 6,5% sobre todas as vendas brutas de lotes. A partir de 2024, as despesas de vendas de origem em “Novos projetos” foram projetadas considerando-se os mesmos percentuais observados na projeção das mesmas despesas do “Orgânico” e representam 8,0% sobre a ROL em 2024, decaindo e estabilizando-se no patamar de 6,8% a partir de 2027.
 G&A Expenses – Esta linha de despesas é composta por despesas gerais e administrativas da companhia. Foram projetadas nos grupos de receitas “Orgânico” e “Novos projetos” como
despesas fixas, somando, no período de outubro a dezembro de 2023, R$ 14.443 mil e são reajustadas anualmente à taxa de 3,5%, que corresponde à expectativa de inflação de longo prazo do Banco Central. Tais despesas foram distribuídas de acordo com a representatividade da ROL de “Orgânicos” e “Novos projetos”, ou seja, diminuem conforme as receitas orgânicas projetadas,
tendendo ao fim, e aumentam de acordo com o desenvolvimento e o reconhecimento de receita dos “Novos projetos”, como pode ser v isto nos Anexos 1B e 1C deste Laudo de Avaliação.
 Compensation – Refere-se às despesas de compensação, projetadas como despesas variáveis, adicionando-se o percentual fixo de 31,2% sobre as d espesas gerais e administrativas descritas
anteriormente, de acordo com o histórico e as expectativas de ALPHAVILLE. Tais despesas foram distribuídas de acordo com a repr esentatividade da ROL de “Orgânicos” e “Novos projetos”,
ou seja, diminuem conforme as receitas orgânicas projetadas, tendendo ao fim, e aumentam de acordo com o desenvolvimento e o re conhecimento de receita dos “Novos projetos”, como pode
ser visto nos Anexos 1B e 1C deste Laudo de Avaliação.
 Other Income/Expenses – Esta linha de despesas é composta por outras despesas ou receitas referentes à operação da companhia. Foram projetadas no grup o de receitas “Orgânicos” e
“Novos projetos” como despesas fixas, somando, no período de outubro a dezembro de 2023, R$ 3.730 mil e são reajustadas anualme nte à taxa de 3,5%, que corresponde à expectativa de
inflação de longo prazo do Banco Central. Tais despesas foram distribuídas de acordo com a representatividade da ROL de “Orgâni cos” e “Novos projetos”, ou seja, diminuem conforme as
receitas orgânicas projetadas, tendendo ao fim, e aumentam de acordo com o desenvolvimento e o reconhecimento de receita dos novos projetos, como pode ser visto nos Anexos 1B e 1C
deste Laudo de Avaliação.
 Provision (Litigation) – Refere-se às despesas com provisões, projetadas considerando-se o percentual histórico de 1,3% de litígios sobre os lançamento s observados em 2019 e acrescidos
de R$ 58.600 mil em relação ao pagamento de provisões, sendo este último diluído proporcionalmente pelos quatro primeiros períodos projetados, conforme histórico realizado e expectativas da companhia. Essas despesas somam, no período de outubro a dezembro de 2023, R$ 8.371 mil. A partir de 2024, as despesas de origem em “Novos projetos” foram projetadas considerando-
se os mesmos percentuais observados na projeção das mesmas despesas do “Orgânico” e representam 3,5% sobre a ROL em 2024, decaindo e estabilizando-se em 1,2% a partir de 2028.
Os gráficos a seguir apresentam a projeção das despesas operacionais.
7

253.756
223.306242.692
212.885364.300
171.556188.372 195.831183.134 186.533 191.966 196.395-154,5%-123,9%-106,5%-80,3% -80,2%-23,8% -18,7% -14,3% -16,4% -16,9% -16,8% -17,2%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030(R$ mil) DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS ( – )
REALIZADO Despesas Novos Projetos Despesas Orgânico (% ROL)
203.318 210.507 217.878 225.504 233.401241.606250.105258.917267.993277.424287.174297.274-17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4%
2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042(R$ mil) DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS ( – )
REALIZADO Despesas Novos Projetos Despesas Orgânico (% ROL)
8
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
O imposto de renda e a contribuição social de ALPHAVILLE foram projetados considerando-se o regime de tributação de lucro presu mido, conforme facultado pela legislação tributária para as
controladas (SPEs) que em conjunto compõem a operação da companhia, dado que os lançamentos e a comercialização dos loteamentos acontecem por meio dessas subsidiárias. Sendo assim, a
base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social é o lucro estimado apurado às razões de 8% e 12% sobre as receitas brutas, respectivamente, sobre o qual se aplicam as alíquotas nominais dos correspondentes imposto e contribuição.
DEPRECIAÇÃO E AMORTIZAÇÃO
As taxas de depreciação e amortização utilizadas foram calculadas conforme a composição do ativo imobilizado e do ativo intangí vel contabilizados no balanço da companhia na data-base, como
mostram as tabelas a seguir.

IMOBILIZA DO
ORIGINA LDEPRECIAÇÃO
ACUMULADAIMOBILIZA DO
RESIDUAL
(R$ mil) (R$ mil) (R$ mil)
Hardwares 425 (27) 398 20%
Veículos 110 (110) (0) 20%
Benfeitorias em imóveis de terceiros e intalações 454 (49) 405 25%
Móveis e utensílios 4 (3) 1 10%
Máquinas e equipamentos 73 (11) 62 10%
Imóveis e instalações 7.556 (956) 6.600 4%
Taxa de Depreciação Média Ponderada 8.622 (1.156) 7.466 6,2%CLA SSESTAXA DE
DEPRECIAÇÃO
INT A NGÍVEL
ORIGINA LAMORTIZAÇÃO
ACUMULADAINT A NGÍVEL
RESIDUAL
(R$ mil) (R$ mil) (R$ mil)
Software 1.357 (336) 1.020 20%
Marca 420.000 – 420.000 0%
Taxa de Amortização Média Ponderada 1.357 (336) 1.020 20,0%CLA SSESTAXA DE
AMORTI ZAÇÃO
9
CAPEX
O investimento de ALPHAVILLE foi projetado considerando-se a necessidade de reposição do imobilizado e do intangível para que h aja a continuidade operacional da companhia. Dessa forma, foi
adotado como premissa o reinvestimento da depreciação do período anterior. Cabe ressaltar que, nesta projeção, não há dispêndio s relacionados a construção e lançamentos de novos loteamentos,
e, sim, exclusivamente à manutenção do ativo imobilizado de ALPHAVILLE, utilizado na operação administrativa da empresa. A projeção de investimento em imobilizado pode ser analisada nos gráficos a seguir.

133531 5558609228838379149901.0470,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%
4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032(R$ mil) CAPEX – INVESTIMENTOS IMOBILIZADO E INTANGÍVEIS ( – )
Investimento Em Manutenção – Imobilizado (% ROL)
10

CAPITAL DE GIRO
A variação do capital de giro foi calculada considerando-se os dias históricos performados pela companhia, bem como suas expectativas relacionadas com as alterações de política de seus novos
projetos ao longo da projeção. O racional e os drivers considerados ao longo do período projetado podem ser visualizados nos Anexos 1B e 1C deste Laudo.

1.0811.1231.1821.2481.3121.283
9129681.0001.0300,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%
2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042(R$ mil) CAPEX – INVESTIMENTOS IMOBILIZADO E INTANGÍVEIS ( – )
Investimento Em Manutenção – Imobilizado (% ROL)
11
DETERMINAÇÃO DA TAXA DE DESCONTO (ORGÂNICO)
A taxa de desconto foi calculada pela metodologia WACC, em que o custo de capital é determinado pela média ponderada do valor d e mercado dos componentes da estrutura de capital (próprio e de
terceiros), conforme a tabela abaixo.

ESTRUTURA DE CAPITAL
EQUITY / PRÓPRIO 80%
DEBT / TERCEIROS 20%
EQUITY + DEBT 100%
INFLAÇÃO AMERICANA PROJETADA 2,0%
INFLAÇÃO BRASILEIRA PROJETADA 3,5%
CUSTO DO CAPITAL PRÓPRIO
TAXA LIVRE DE RISCO (Rf) 2,4%
BETA d 0,68
BETA r 0,86
PRÊMIO DE RISCO (Rm – Rf) 6,4%
PRÊMIO DE TAMANHO (Rs) 3,1%
RISCO-BRASIL 2,9%
RISCO ESPECÍFICO 1,0%
Ke Nominal em US$ ( = ) 14,8%
Ke Nominal em R$ ( = ) 16,5%
CUSTO DA DÍVIDA
Kd NOMINAL EM R$ ( = ) 14,2%
WA CC
CUSTO DO CAPITAL PRÓPRIO 16,5%
CUSTO DA DÍVIDA 14,2%
TAXA DE DESCONTO NOMINAL ( = ) 16,0%
12
As principais premissas adotadas para a definição da taxa de desconto estão listadas a seguir.
 Estrutura de capital − Foi pautada na média aritmética das companhias comparáveis selecionadas para a amostra do Beta.
 Taxa livre de risco (custo do patrimônio líquido) − Corresponde à rentabilidade ( yield) média do US T-Bond 20 anos (Federal Reserve) entre 01/10/2018 e 30/09/2023. Fonte:
http://www.treas.gov/offices/domestic-finance/debt-management/interest-rate/yield_historical.shtml.
 Beta d − Equivalente ao Beta histórico médio semanal, no período de 05 (cinco) anos, do setor de construção civil, em que a ALPHAVILLE e stá inserida. A amostra de comparáveis foi pesquisada
no banco de dados da S&P Capital IQ.
 Beta r − Beta realavancado pela estrutura de capital da empresa1.
 Prêmio de risco − Corresponde ao spread entre SP500 e US T-Bond 20 anos. Fonte: Supply Side.
 Prêmio pelo tamanho − Fonte: 2032 Valuation Handbook: Guide do Cost Capital. Chicago: LLC, 2023.
 Risco-Brasil − Corresponde à média do risco-país entre 01/10/2018 e 30/09/2023. Fonte: EMBI+, desenvolvido por J. P. Morgan e fornecido por Ip eadata (www.ipeadata.gov.br).
 Custo de captação − É determinado pelo custo de captação médio de ALPHAVILLE ponderado na data-base.
 Taxa de inflação americana de longo prazo − Fonte: https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/fomcprojtabl20220316.pdf.
 Taxa de inflação brasileira de longo prazo − Fonte: https://www3.bcb.gov.br/expectativas2/#/consultas.

1 𝐵𝑒𝑡𝑎 𝑟ൌ𝐵 𝑒 𝑡 𝑎 𝑙 ൈሺ1൅ሺ1െ𝑡ሻൈቀ஽
ாቁሻ.
13
DETERMINAÇÃO DA TAXA DE DESCONTO (NOVOS PROJETOS)
A taxa de desconto foi calculada pela metodologia WACC, em que o custo de capital é determinado pela média ponderada do valor d e mercado dos componentes da estrutura de capital (próprio e de
terceiros), conforme a tabela abaixo.

ESTRUTURA DE CAPITAL
EQUITY / PRÓPRIO 80%
DEBT / TERCEIROS 20%
EQUITY + DEBT 100%
INFLAÇÃO AMERICANA PROJETADA 2,0%
INFLAÇÃO BRASILEIRA PROJETADA 3,5%
CUSTO DO CAPITAL PRÓPRIO
TAXA LIVRE DE RISCO (Rf) 2,4%
BETA d 0,68
BETA r 0,86
PRÊMIO DE RISCO (Rm – Rf) 6,4%
PRÊMIO DE TAMANHO (Rs) 3,1%
RISCO-BRASIL 2,9%
RISCO ESPECÍFICO 1,0%
Ke Nominal em US$ ( = ) 14,8%
Ke Nominal em R$ ( = ) 16,5%
CUSTO DA DÍVIDA
Kd NOMINAL EM R$ ( = ) 14,2%
WA CC
CUSTO DO CAPITAL PRÓPRIO 16,5%
CUSTO DA DÍVIDA 14,2%
TAXA DE DESCONTO NOMINAL ( = ) 16,0%
14
As principais premissas adotadas para a definição da taxa de desconto estão listadas a seguir.
 Estrutura de capital − Foi pautada na média aritmética das companhias comparáveis selecionadas para a amostra do Beta.
 Taxa livre de risco (custo do patrimônio líquido) − Corresponde à rentabilidade ( yield) média do US T-Bond 20 anos (Federal Reserve) entre 01/10/2018 e 30/09/2023. Fonte:
http://www.treas.gov/offices/domestic-finance/debt-management/interest-rate/yield_historical.shtml.
 Beta d − Equivalente ao Beta histórico médio semanal, no período de 05 (cinco) anos, do setor de construção civil, em que a ALPHAVILLE e stá inserida. A amostra de comparáveis foi pesquisada
no banco de dados da S&P Capital IQ.
 Beta r − Beta realavancado pela estrutura de capital da empresa2.
 Prêmio de risco − Corresponde ao spread entre SP500 e US T-Bond 20 anos. Fonte: Supply Side.
 Prêmio pelo tamanho − Fonte: 2023 Valuation Handbook: Guide do Cost Capital. Chicago: LLC, 2023.
 Risco-Brasil − Corresponde à média do risco-país entre 01/10/2018 e 30/09/2023. Fonte: EMBI+, desenvolvido por J. P. Morgan e fornecido por Ip eadata (www.ipeadata.gov.br).
 Custo de captação − É determinado pelo custo de captação médio de ALPHAVILLE ponderado na data-base.
 Taxa de inflação americana de longo prazo − Fonte: https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/fomcprojtabl20220316.pdf.
 Taxa de inflação brasileira de longo prazo − Fonte: https://www3.bcb.gov.br/expectativas2/#/consultas.
CÁLCULO DO VALOR OPERACIONAL
Com base no fluxo de caixa operacional projetado para os próximos 19 (dezenove) anos e 03 (três) meses e no valor residual da e mpresa3 a partir de então (considerando uma taxa de crescimento
na perpetuidade “g” de 3,5%), descontamos os resultados a valor presente, por meio das taxas de desconto nominais descritas nos itens anteriores.

2 𝐵𝑒𝑡𝑎 𝑟ൌ𝐵 𝑒 𝑡 𝑎 𝑙 ൈሺ1൅ሺ1െ𝑡ሻൈቀ஽
ாቁሻ.
3 Valor residual calculado com base no modelo de perpetuidade de Gordon, aplicado ao último fluxo de caixa projetado, conforme a seguinte fórmula: 𝑃𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 ൌி஼஽ሺ௡ሻൈሺଵା௚ሻ
ௐ஺஼஼ି௚.
15
ENDIVIDAMENTO LÍQUIDO
Foi considerado um endividamento líquido de R$ 1.018.311 mil na data-base, conforme o quadro abaixo.

ATIVO NÃO OPERACIONAL
Foi considerado um ativo não operacional de R$ 85.488 mil na data-base, conforme o quadro abaixo.

ENDIVIDAMENTO LÍQUIDO ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
Caixa ( + ) 1.942
Aplicações financeiras ( + ) 132.821
Empréstimos e financiamentos de CP ( – ) (30.508)
Debêntures – CP ( – ) (580.222)
Debêntures – LP ( – ) (542.344)
TOTAL (1.018.311)
ATI VOS /PAS S I VOS NÃO OPERACI ONAI S ALPHAVI LLE S .A. (R$ mil)
Outros créditos – CP ( + ) 36.582
Outros créditos – LP ( + ) 25.330
Instrumento financeiro ativo (Flama) ( + ) 126.746
Valores a pagar para partes relacionadas ( – ) (4.993)
Aquisição de participações societárias ( – ) (23.559)
Provisão para garantia ( – ) (9.772)
Outras obrigações – CP ( – ) (39.755)
Outras obrigações – LP ( – ) (25.092)
TOTAL 85.488
16
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE (ORGÂNICO + NOVOS PROJETOS)
Sintetizando os itens anteriormente mencionados, detalhados no Anexo 1B, chegamos aos seguintes valores:

VALOR ECONÔMICO – FLUXO ORGÂNICO 156.680 154.816 152.991
VALOR ECONÔMICO – NOVOS PROJETOS 915.372 904.970 894.759
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Enterprise Value)1.072.052 1.059.786 1.047.750
CAIXA LÍQUIDO (1.018.311) (1.018.311) (1.018.311)
ATIVOS/PASSIVOS NÃO OPERACIONAIS 85.488 85.488 85.488
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Equity Value)139.228 126.963 114.927
QUANTIDADES DE AÇÕES 28.615.508
VALOR ECONÔMICO POR AÇÃO (R$) 4,87 4,44 4,02 VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A.PROJ. OPERACIONAL_ORG
PROJEÇÃO OPERACIONAL ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil)
RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB) 149.685 688.666 704.312 546.443 112.133 61.331 58.456 15.629 3.069 1.618 1.034 857 769 754 762 – – – – –
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Enterprise Value) n/a 46,1% 2,3% -22,4% -79,5% -45,3% -4,7% -73,3% -80,4% -47,3% -36,1% -17, 1% -10,3% -2,0% 1,0% -100,0% n/a n/a n/a n/a
Concluded Projects (4.737) 2.685 (4.020) 1.271 3.939 8.310 7.600 1.173 278 129 37 5 (15) (24) (30) – – – – –
Recognized Revenue (15.665) (31.329) (31.329) (20.886) (12.532) – – – – – – – – – – – – – – –
Revenue – New Sales 11.145 32.321 24.519 18.947 13.374 5.573 5.573 – – – – – – – – – – – – –
Revenue from retention (365) (730) (730) (486) (292) – – – – – – – – – – – – – – –
Recognized Inflation Revenue 147 2.123 2.432 2.284 2.009 1.622 1.267 636 – – – – – – – – – – – –
Inflation Recognized in FS – 300 1.087 1.413 1.380 1.116 760 537 278 129 37 5 (15) (24) (30) – – – – –
On-Going Projects 13.844 76.981 85.791 44.994 16.904 7.294 6.942 916 382 189 56 14 (15) (25) (30) – – – – –
Recognized Revenue 6.356 44.755 42.562 14.029 (551) – – – – – – – – – – – – – – –
Revenue – New Sales 6.259 26.826 31.735 23.797 13.633 5.681 5.681 – – – – – – – – – – – – –
Revenue from retention 1.156 3.543 5.110 3.475 1.678 – – – – – – – – – – – – – – –
Recognized Inflation Revenue 73 1.629 5.289 2.162 737 476 487 369 99 58 19 9 – – – – – – – –
Inflation Recognized in FS – 228 1.094 1.532 1.407 1.137 775 547 284 132 37 5 (15) (25) (30) – – – – –
On-going projects (advance) 113.438 522.634 333.888 282.699 54.520 22.447 21.552 3.299 1.272 392 111 15 (46) (74) (90) – – – – –
Recognized Revenue 98.740 417.299 205.877 159.379 (1.602) – – – – – – – – – – – – – – –
Revenue – New Sales 10.937 78.923 87.614 86.136 40.555 16.898 16.898 – – – – – – – – – – – – –
Revenue from retention 3.579 19.043 24.987 22.442 8.849 – – – – – – – – – – – – – – –
Recognized Inflation Revenue 182 6.748 12.409 9.871 2.534 2.166 2.348 1.671 428 – – – – – – – – – – –
Inflation Recognized in FS – 621 3.001 4.870 4.185 3.383 2.305 1.628 844 392 111 15 (46) (74) (90) – – – – –
4-4Q 2023 Projects 8.876 63.022 269.485 204.133 30.248 22.848 21.950 10.131 1.115 899 825 818 840 872 906 – – – – –
Revenues from Net Sales 8.876 61.351 259.291 193.138 27.135 22.205 21.282 9.437 394 149 47 10 – – – – – – – –
Inflation Adjustments – 1.670 10.194 10.995 3.113 643 668 694 721 749 778 808 840 872 906 – – – – –
NPV Adjustments 10.140 4.320 – – – – – – – – – – – – – – – – – –
NPV (4.320) – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Cancellation Provision 7.222 14.444 14.444 9.630 5.778 – – – – – – – – – – – – – – –
% Delinquency Gross A/R 5,8% 4,5% 3,2% 2,4% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8 % 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%
Services 902 4.580 4.724 3.716 743 432 412 110 21 9 5 5 6 5 5 – – – – –
% of Revenue of Land Se lling 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
IMPOSTOS E DEDUÇÕES (5.200) (24.609) (25.180) (19.594) (3.882) (2.239) (2.134) (570) (112) (59) (38) (31) (28) (28) (28) – – – – –
(% ROB) -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7%
RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA (ROL) 144.485 664.057 679.131 526.849 108.251 59.092 56.322 15.059 2.957 1.559 996 826 741 726 734 – – – – –
1/6PROJ. OPERACIONAL_ORG
PROJEÇÃO OPERACIONAL ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil)
CUSTOS OPERACIONAIS (100.936) (461.435) (445.262) (333.212) (62.121) (33.026) (32.603) (5.857) (69) (36) (23) (19) (17) (17) (17) – – – – –
(% ROL) -69,9% -69,5% -65,6% -63,2% -57,4% -55,9% -57,9% -38, 9% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3% n/a n/a n/a n/a n/a
-59,0%
Costs (85.293) (414.584) (404.914) (311.698) (58.042) (31.259) (31.259) (5.507) – – – – – – – – – – – –
Concluded Projects 975 (3.448) 750 (899) (1.619) (2.998) (2.998) – – – – – – – – – – – – –
On-going Projects (7.106) (40.441) (41.917) (21.329) (7.376) (3.241) (3.241) – – – – – – – – – – – – –
On-going Projects (advance) (73.647) (334.975) (200.329) (168.345) (28.254) (12.311) (12.311) – – – – – – – – – – – – –
4-4Q 2023 Projects (5.514) (35.719) (163.418) (121.124) (20.793) (12.709) (12.709) (5.507) – – – – – – – – – – – –
Inventory & Fixed Costs (IPTU) (10.753) (33.769) (29.094) (14.696) (2.766) (1.200) (808) (208) (41) (22) (14) (11) (10) (10) (10) – – – – –
% of Inventory -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% – 20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8% -20,8%
Cancellation Provision – Cost (3.450) (6.363) (4.653) (1.767) (268) – – – – – – – – – – – – – – –
Provisions (warranty) (1.441) (6.719) (6.600) (5.052) (1.045) (567) (535) (143) (28) (15) (9) (8) (7) (7) (7) – – – – –
DESPESAS OPERACIONAIS (58.640) (158.222) (127.017) (75.168) (17.781) (9.978) (9.463) (2.590) (514) (271) (173) (144) (129) (126) (128) – – – – –
(% ROL) -40,6% -23,8% -18,7% -14,3% -16,4% -16,9% -16,8% -17,2% – 17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% n/a n/a n/a n/a n/a
Selling expenses (18.741) (53.397) (48.023) (28.824) (7.324) (4.014) (3.774) (1.015) (201) (106) (68) (56) (50) (49) (50) – – – – –
G&A expenses (14.443) (55.157) (41.753) (24.615) (6.449) (3.678) (3.509) (972) (193) (102) (65) (54) (48) (47) (48) – – – – –
Compensation (variable) (13.355) (19.276) (13.009) (7.669) (2.009) (1.146) (1.093) (303) (60) (32) (20) (17) (15) (15) (15) – – – – –
Other income/(expenses) (3.730) (6.880) (5.208) (3.070) (804) (459) (438) (121) (24) (13) (8) (7) (6) (6) (6) – – – – –
Provisions (litigation) (8.371) (23.512) (19.024) (10.989) (1.194) (681) (650) (180) (36) (19) (12) (10) (9) (9) (9) – – – – –
2/6CAPITAL DE GIRO_ORG
CAPITAL DE GIRO ALPHAVILLE S.A.4º TRI
20232024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil )
ATIVO CIRCULANTE 492.933 515.605 402.005 322.340 63.042 31.313 27.552 6.023 631 (11) (11) 109 242 209 154 – – – – –
Contas a recebe r 155.667 162.680 131.263 181.268 35.065 17.499 15.524 3.880 606 (23) (19) 103 236 204 148 – – – – –
n. Dias de Rol 97 88 70 124 117 107 99 93 88 86 86 87 87 88 90 75 76 76 76 77
Estoques 337.266 352.925 270.742 141.072 27.977 13.814 12.028 2.143 25 13 8 6 6 5 5 – – – – –
n. Dias de Cmv 301 275 219 152 162 151 133 132 129 126 123 120 117 114 112 109 106 104 102 99
PASSIVO CIRCULANTE 535.227 568.950 389.953 199.977 48.089 26.975 25.881 6.604 1.118 588 374 309 276 269 271 – – – – –
Adiantamento de Clientes 489.030 495.957 318.923 145.613 37.958 21.543 20.455 5.639 1.113 585 372 307 275 268 270 – – – – –
n. Dias de Rol 305 269 169 99 126 131 131 135 136 135 135 134 133 133 132 132 132 131 131 130
Fornecedores 46.197 72.993 71.030 54.363 10.131 5.432 5.427 964 5 3 2 1 1 1 1 – – – – –
n. Dias de Cmv (Exceto I ptu) 46 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61
CAPITAL DE GIRO (42.293 ) (53.345 ) 12.052 122.363 14.953 4.338 1.670 (581) (487) (598) (385) (200) (34) (60) (118) – – – – –
VARIA ÇÃO CAPITAL DE GIRO (36.813 ) (11.052 ) 65.397 110.312 (107.410 ) (10.615 ) (2.668 ) (2.251 ) 94 (111) 213 185 166 (26) (57) 118 – – – –
3/6TAXA DE DESCONTO_ORG
ESTRUTURA DE CAPITAL
EQUITY / PR ÓPRIO 80%
DEBT / TERCEIROS 20%
EQUITY + DEBT 100%
INFLA ÇÃO AMERICANA PROJETAD A 2,0%
INFLA ÇÃO BRASILEIRA PROJETAD A 3,5%
CUSTO DO CAPITAL PR ÓPRIO
TAXA LIVRE DE RISCO (Rf) 2,4%
BETA d 0,68
BETA r 0,86
PRÊMIO DE RISCO (Rm – Rf ) 6,4%
PRÊMIO DE TAMANHO (Rs) 3,1%
RISCO-BRASIL 2,9%
RISCO ESPEC ÍFICO 1,0%
Ke Nominal em US$ ( = ) 14,8%
Ke Nominal em R$ ( = ) 16,5%
CUSTO DA D ÍVIDA
Kd NOMINAL EM R$ ( = ) 14,2%
WACC
CUSTO DO CAPITAL PR ÓPRIO 16,5%
CUSTO DA D ÍVIDA 14,2%
TAXA DE DESCONTO NOMINAL ( = ) 16,0%
4/6FLUXO_ORG
FLUXO DE CAIXA ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil )
RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB ) 149.685 688.666 704.312 546.443 112.133 61.331 58.456 15.629 3.069 1.618 1.034 857 769 754 762 – – – – –
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil ) (Enter prise Value ) 73,5% 46,1% 2,3% -22,4% -79,5% -45,3% -4,7% -73,3% -80,4% -47,3% -36,1% -17,1% -10,3% -2,0% 1,0% -100,0% n/a n/a n/a n/a
DEDU ÇÕES/IMPOSTOS ( – ) (5.200 ) (24.609 ) (25.180 ) (19.594 ) (3.882 ) (2.239 ) (2.134 ) (570) (112) (59) (38) (31) (28) (28) (28) – – – – –
RECEITA OPERACIONAL L ÍQUIDA (ROL ) 144.485 664.057 679.131 526.849 108.251 59.092 56.322 15.059 2.957 1.559 996 826 741 726 734 – – – – –
CUSTOS OPERACIONAIS ( – ) (100.936 ) (461.435 ) (445.262 ) (333.212 ) (62.121 ) (33.026 ) (32.603 ) (5.857 ) (69) (36) (23) (19) (17) (17) (17) – – – – –
LUCRO BRUTO ( = ) 43.549 202.622 233.870 193.637 46.130 26.066 23.720 9.201 2.888 1.523 973 807 724 710 717 – – – – –
margem bruta (LB/ROL ) 30,1% 30,5% 34,4% 36,8% 42,6% 44,1% 42,1% 61,1% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% 97,7% n/a n/a n/a n/a n/a
DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS ( – ) (58.640 ) (158.222 ) (127.017 ) (75.168 ) (17.781 ) (9.978 ) (9.463 ) (2.590 ) (514) (271) (173) (144) (129) (126) (128) – – – – –
EBITDA ( = ) (15.092 ) 44.400 106.853 118.469 28.349 16.088 14.257 6.611 2.374 1.252 800 663 595 583 589 – – – – –
margem Ebitda (Ebitda/ROL ) -10,4% 6,7% 15,7% 22,5% 26,2% 27,2% 25,3% 43,9% 80,3% 80,3% 80,3% 80,3% 80,3% 80,3% 80,3% n/a n/a n/a n/a n/a
DEPRECIA ÇÃO/AMORTIZA ÇÃO ( – ) (201) (762) (580) (354) (86) (45) (45) (13) (3) (1) (1) (1) (1) (1) (1) – – – – –
LAIR/EBIT ( = ) (15.293 ) 43.638 106.273 118.115 28.263 16.043 14.211 6.598 2.372 1.250 799 662 594 583 589 – – – – –
IMPOSTO DE RENDA/CONTRIB. SOCIAL ( – ) (4.604 ) (21.187 ) (21.669 ) (16.806 ) (3.430 ) (1.865 ) (1.776 ) (457) (71) (37) (24) (20) (18) (17) (17) – – – – –
Taxa de IRCS Efetiva (IRCS/EBIT ) 30,1% -48,6% -20,4% -14,2% -12,1% -11,6% -12,5% -6,9% -3,0% -3,0% -3,0% -3,0% -3,0% -3,0% -3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
LUCRO L ÍQUIDO OPERACIONAL / NOPAT ( = ) (19.897 ) 22.451 84.604 101.309 24.833 14.178 12.435 6.141 2.301 1.213 776 643 577 565 571 – – – – –
margem lí quida (LL/ROL ) -13,8% 3,4% 12,5% 19,2% 22,9% 24,0% 22,1% 40,8% 77,8% 77,8% 77,8% 77,8% 77,8% 77,8% 77,8% n/a n/a n/a n/a n/a
FLUXO DE CAIXA LIVRE
(R$ mil )
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 17.117 34.265 19.787 (8.649 ) 132.329 24.838 15.148 8.405 2.210 1.326 563 458 412 592 629 (118) – – – –
LUCRO L ÍQUIDO DO EXERC ÍCIO ( + ) (19.897 ) 22.451 84.604 101.309 24.833 14.178 12.435 6.141 2.301 1.213 776 643 577 565 571 – – – – –
DEPRECIA ÇÃO/AMORTIZA ÇÃO ( + ) 201 762 580 354 86 45 45 13 3 1 1 1 1 1 1 – – – – –
VARIA ÇÃO CAPITAL DE GIRO ( – ) 36.813 11.052 (65.397 ) (110.312 ) 107.410 10.615 2.668 2.251 (94) 111 (213) (185) (166) 26 57 (118) – – – –
FLUXO DE CAIXA DE INVESTIMENTOS (133) (490) (374) (330) (89) (47) (41) (12) (3) (1) (1) (1) (1) (1) (1) – – – – –
INVESTIMENTOS IMOBILIZADO E INTANG ÍVEIS ( – ) (133) (490) (374) (330) (89) (47) (41) (12) (3) (1) (1) (1) (1) (1) (1) – – – – –
FLUXO DE CAIXA LIVRE 16.985 33.775 19.413 (8.979 ) 132.240 24.790 15.107 8.393 2.207 1.325 563 458 411 592 629 (118) – – – –
Período Parcial 0,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Mid-Year Convention 0,13 0,75 1,75 2,75 3,75 4,75 5,75 6,75 7,75 8,75 9,75 10,75 11,75 12,75 13,75 14,75 15,75 16,75 17,75 18,75
Fator de Desconto @ 16,0% 0,98 0,89 0,77 0,66 0,57 0,49 0,43 0,37 0,32 0,27 0,23 0,20 0,17 0,15 0,13 0,11 0,10 0,08 0,07 0,06
Fluxo de Caixa Descontado 16.672 30.209 14.963 (5.964 ) 75.699 12.229 6.422 3.075 697 360 132 92 72 89 81 (13) – – – –
VALOR OPERACIONAL (Enter prise Value )
(R$ mil )154.816
5/6VALOR ECONÔMICO_ORG
Taxa de retorno esperado 15,6% 16,0% 16,5%
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Enterprise Value)
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 156.680 154.816 152.991
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Equity Value)156.680 154.816 152.991
6/6PROJ. OPERACIONAL_NEW
PROJEÇÃO OPERACIONAL ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil)
RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB) – 58.060 340.182 876.673 1.043.244 1.083.627 1.125.662 1.167.586 1.209.959 1.253.080 1.297.352 1.343.049 1.390.330 1.439.274 1.489.943 1.542.395 1.596.665 1.652.758 1.710.821 1.770.924
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Enterprise Value) n/a n/a 485,9% 157,7% 19,0% 3,9% 3,9% 3,7% 3,6% 3,6% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5%
New Projects – 57.105 329.974 841.774 994.888 1.033.155 1.073.313 1.113.301 1.153.675 1.194.727 1.236.858 1.280.336 1.325.316 1.371.875 1.420.071 1.469.959 1.521.600 1.575.056 1.630.389 1.687.666
Lançamentos no período – 983 1.017 1.053 1.090 1.128 1.168 1.209 1.251 1.295 1.341 1.388 1.437 1.487 1.539 1.593 1.649 1.707 1.767 1.829
% Of PSV Launched n/a 27,6% 50,9% 12,6% 0,3% 0,4% 0,2% 0,1% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Inflation Adjustments – 558 7.879 28.830 41.068 42.833 44.415 46.055 47.756 49.520 51.349 53.246 55.213 57.254 59.369 61.563 63.810 66.052 68.372 70.774
1311,0% 265,9% 42,4% 4,3% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,6% 3,5% 3,5% 3,5%
Services – 397 2.330 6.068 7.288 7.638 7.935 8.230 8.529 8.833 9.145 9.467 9.800 10.145 10.503 10.872 11.255 11.650 12.060 12.483
% of Revenue of Land Selling n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
IMPOSTOS E DEDUÇÕES – (2.099) (12.129) (30.946) (36.579) (37.989) (39.466) (40.936) (42.420) (43.930) (45.479) (47.078) (48.732) (50.444) (52.216) (54.050) (55.949) (57.915) (59.949) (62.055)
(% ROB) n/a -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7% -3,7%
RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA (ROL) – 55.961 328.053 845.727 1.006.665 1.045.638 1.086.197 1.126.650 1.167.539 1.209.150 1.251.873 1.295.971 1.341.598 1.388.831 1.437.727 1.488.345 1.540.716 1.594.843 1.650.871 1.708.868
CUSTOS OPERACIONAIS – (38.406) (223.790) (561.350) (667.823) (683.290) (700.837) (724.836) (750.454) (776.803) (804.047) (832.238) (861.417) (891.625) (922.893) (955.279) (988.780) (1.023.462) (1.059.360) (1.096.521)
(% ROL) n/a -68,6% -68,2% -66,4% -66,3% -65,3% -64,5% -64,3% -64,3% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2% -64,2%
Costs – (34.457) (204.301) (526.814) (629.894) (652.022) (674.929) (698.640) (723.183) (748.590) (774.888) (802.111) (830.290) (859.459) (889.652) (920.907) (953.259) (986.748) (1.021.414) (1.057.297)
New Projects
– (34.457) (204.301) (526.814) (629.894) (652.022) (674.929) (698.640) (723.183) (748.590) (774.888) (802.111) (830.290) (859.459) (889.652) (920.907) (953.259) (986.748) (1.021.414) (1.057.297)
(% ROL) n/a -61,6% -62,3% -62,3% -62,6% -62,4% -62,1% -62,0% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9% -61,9%
Inventory & Fixed Costs (IPTU) – (2.846) (14.054) (23.590) (25.719) (21.234) (15.589) (15.525) (16.190) (16.728) (17.266) (17.817) (18.386) (18.977) (19.589) (20.233) (20.886) (21.565) (22.267) (22.994)
(% ROL) n/a -5,1% -4,3% -2,8% -2,6% -2,0% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,4% -1,3% -1,3%
% of Inventory
Cancellation Provision – Cost – (536) (2.248) (2.836) (2.495) – – – – – – – – – – – – – – –
Provisions (warranty) – (566) (3.188) (8.110) (9.715) (10.033) (10.319) (10.671) (11.080) (11.486) (11.893) (12.310) (12.741) (13.189) (13.652) (14.140) (14.634) (15.149) (15.680) (16.231)
DESPESAS OPERACIONAIS – (13.334) (61.355) (120.663) (165.353) (176.556) (182.503) (193.805) (202.804) (210.236) (217.704) (225.360) (233.272) (241.480) (249.978) (258.917) (267.993) (277.424) (287.174) (297.274)
(% ROL) n/a -23,8% -18,7% -14,3% -16,4% -16,9% -16,8% -17,2% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4%
Selling expenses – (4.500) (23.197) (46.270) (68.113) (71.031) (72.787) (75.915) (79.440) (82.351) (85.276) (88.275) (91.374) (94.590) (97.918) (101.419) (104.975) (108.669) (112.488) (116.444)
G&A expenses – (4.648) (20.169) (39.513) (59.971) (65.080) (67.665) (72.706) (76.082) (78.871) (81.672) (84.544) (87.512) (90.592) (93.780) (97.133) (100.538) (104.076) (107.734) (111.523)
Compensation (variable) – (1.624) (6.284) (12.311) (18.684) (20.276) (21.082) (22.652) (23.704) (24.573) (25.446) (26.341) (27.265) (28.225) (29.218) (30.263) (31.324) (32.426) (33.566) (34.746)
Other income/(expenses) – (580) (2.516) (4.929) (7.480) (8.118) (8.440) (9.069) (9.490) (9.838) (10.187) (10.545) (10.916) (11.300) (11.697) (12.116) (12.540) (12.982) (13.438) (13.910)
Provisions (litigation) – (1.981) (9.189) (17.641) (11.104) (12.051) (12.529) (13.463) (14.088) (14.604) (15.123) (15.655) (16.204) (16.774) (17.365) (17.986) (18.616) (19.271) (19.948) (20.650)
1/9CAPITAL DE GIRO_NEW
CAPITAL DE GIRO ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil )
ATIVO CIRCULANTE – 43.084 199.482 528.640 626.843 595.449 557.934 555.501 555.699 560.987 574.069 588.922 605.779 624.048 643.441 599.942 615.858 632.392 649.512 667.305
Contas a recebe r – 13.709 63.406 290.982 326.086 309.643 299.377 290.260 285.950 288.752 299.272 311.475 325.591 341.022 357.477 310.931 323.699 336.975 350.721 365.023
n. Dias de Rol 97 88 70 124 117 107 99 93 88 86 86 87 87 88 90 75 76 76 76 77
Estoques – 29.374 136.076 237.658 300.757 285.807 258.557 265.241 269.749 272.235 274.797 277.446 280.188 283.026 285.964 289.012 292.158 295.417 298.790 302.282
n. Dias de Cmv 301 275 219 152 162 151 133 132 129 126 123 120 117 114 112 109 106 104 102 99
PASSIVO CIRCULANTE – 47.864 189.852 325.530 462.581 494.198 511.428 542.982 564.871 583.419 602.127 621.331 641.180 661.767 683.079 705.442 728.216 751.866 776.319 801.649
Adiantamento de clientes – 41.795 154.055 233.747 352.989 381.200 394.472 421.919 439.549 453.691 467.842 482.328 497.294 512.826 528.906 545.851 563.019 580.865 599.311 618.422
n. Dias de Rol 305 269 169 99 126 131 131 135 136 135 135 134 133 133 132 132 132 131 131 130
Fornecedores – 6.069 35.797 91.783 109.592 112.998 116.956 121.063 125.322 129.727 134.285 139.003 143.886 148.941 154.173 159.591 165.197 171.001 177.008 183.227
n. Dias de Cmv (Exceto I ptu) 46 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61 61
CAPITAL DE GIRO – (4.781 ) 9.630 203.110 164.261 101.251 46.506 12.519 (9.172 ) (22.431 ) (28.058 ) (32.409 ) (35.402 ) (37.720 ) (39.638 ) (105.500 ) (112.358 ) (119.474 ) (126.808 ) (134.344 )
VARIA ÇÃO CAPITAL DE GIRO n/a (4.781 ) 14.411 193.480 (38.849 ) (63.010 ) (54.745 ) (33.987 ) (21.691 ) (13.259 ) (5.627 ) (4.351 ) (2.992 ) (2.318 ) (1.918 ) (65.862 ) (6.858 ) (7.116 ) (7.334 ) (7.536 )
2/9TAXA DE DESCONTO_NEW
ESTRUTURA DE CAPITAL
EQUITY / PR ÓPRIO 80%
DEBT / TERCEIROS 20%
EQUITY + DEBT 100%
INFLA ÇÃO AMERICANA PROJETAD A 2,0%
INFLA ÇÃO BRASILEIRA PROJETAD A 3,5%
CUSTO DO CAPITAL PR ÓPRIO
TAXA LIVRE DE RISCO (Rf) 2,4%
BETA d 0,68
BETA r 0,86
PRÊMIO DE RISCO (Rm – Rf ) 6,4%
PRÊMIO DE TAMANHO (Rs) 3,1%
RISCO-BRASIL 2,9%
RISCO ESPEC ÍFICO 1,0%
Ke Nominal em US$ ( = ) 14,8%
Ke Nominal em R$ ( = ) 16,5%
CUSTO DA D ÍVIDA
Kd NOMINAL EM R$ ( = ) 14,2%
WACC
CUSTO DO CAPITAL PR ÓPRIO 16,5%
CUSTO DA D ÍVIDA 14,2%
TAXA DE DESCONTO NOMINAL ( = ) 16,0%
3/9FLUXO_NEW
FLUXO DE CAIXA ALPHAVILLE S.A. 4º TRI 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil )
RECEITA OPERACIONAL BRUTA (ROB ) – 58.060 340.182 876.673 1.043.244 1.083.627 1.125.662 1.167.586 1.209.959 1.253.080 1.297.352 1.343.049 1.390.330 1.439.274 1.489.943 1.542.395 1.596.665 1.652.758 1.710.821 1.770.924
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil ) (Enter prise Value ) n/a n/a 485,9% 157,7% 19,0% 3,9% 3,9% 3,7% 3,6% 3,6% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5%
DEDU ÇÕES/IMPOSTOS ( – ) – (2.099 ) (12.129 ) (30.946 ) (36.579 ) (37.989 ) (39.466 ) (40.936 ) (42.420 ) (43.930 ) (45.479 ) (47.078 ) (48.732 ) (50.444 ) (52.216 ) (54.050 ) (55.949 ) (57.915 ) (59.949 ) (62.055 )
RECEITA OPERACIONAL L ÍQUIDA (ROL ) – 55.961 328.053 845.727 1.006.665 1.045.638 1.086.197 1.126.650 1.167.539 1.209.150 1.251.873 1.295.971 1.341.598 1.388.831 1.437.727 1.488.345 1.540.716 1.594.843 1.650.871 1.708.868
CUSTOS OPERACIONAIS ( – ) – (38.406 ) (223.790 ) (561.350 ) (667.823 ) (683.290 ) (700.837 ) (724.836 ) (750.454 ) (776.803 ) (804.047 ) (832.238 ) (861.417 ) (891.625 ) (922.893 ) (955.279 ) (988.780 ) (1.023.462 ) (1.059.360 ) (1.096.521 )
LUCRO BRUTO ( = ) – 17.556 104.263 284.377 338.842 362.348 385.360 401.814 417.085 432.347 447.826 463.733 480.180 497.206 514.833 533.065 551.937 571.381 591.511 612.347
margem bruta (LB/ROL ) n/a 31,4% 31,8% 33,6% 33,7% 34,7% 35,5% 35,7% 35,7% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8% 35,8%
DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS ( – ) – (13.334 ) (61.355 ) (120.663 ) (165.353 ) (176.556 ) (182.503 ) (193.805 ) (202.804 ) (210.236 ) (217.704 ) (225.360 ) (233.272 ) (241.480 ) (249.978 ) (258.917 ) (267.993 ) (277.424 ) (287.174 ) (297.274 )
EBITDA ( = ) – 4.222 42.908 163.714 173.489 185.792 202.857 208.010 214.281 222.111 230.122 238.373 246.909 255.726 264.856 274.149 283.944 293.957 304.337 315.073
margem Ebitda (Ebitda/ROL ) n/a 7,5% 13,1% 19,4% 17,2% 17,8% 18,7% 18,5% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4% 18,4%
DEPRECIA ÇÃO/AMORTIZA ÇÃO ( – ) – (43) (213) (473) (781) (864) (835) (940) (1.032 ) (1.095 ) (1.134 ) (1.179 ) (1.241 ) (1.310 ) (1.284 ) (914) (967) (999) (1.014 ) (1.030 )
LAIR/EBIT ( = ) – 4.179 42.695 163.242 172.708 184.928 202.023 207.070 213.249 221.015 228.988 237.194 245.668 254.416 263.571 273.235 282.976 292.959 303.323 314.043
IMPOSTO DE RENDA/CONTRIB. SOCIAL ( – ) – (1.764 ) (10.454 ) (26.978 ) (32.108 ) (33.352 ) (34.646 ) (35.938 ) (37.243 ) (38.571 ) (39.934 ) (41.342 ) (42.798 ) (44.306 ) (45.866 ) (47.482 ) (49.153 ) (50.881 ) (52.669 ) (54.520 )
Taxa de IRCS Efetiva (IRCS/EBIT ) n/a -42,2% -24,5% -16,5% -18,6% -18,0% -17,1% -17,4% -17,5% -17,5% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4%
LUCRO L ÍQUIDO OPERACIONAL / NOPAT ( = ) – 2.415 32.241 136.264 140.600 151.577 167.376 171.132 176.006 182.444 189.054 195.852 202.870 210.110 217.705 225.753 233.823 242.078 250.654 259.522
margem lí quida (LL/ROL ) n/a 4,3% 9,8% 16,1% 14,0% 14,5% 15,4% 15,2% 15,1% 15,1% 15,1% 15,1% 15,1% 15,1% 15,1% 15,2% 15,2% 15,2% 15,2% 15,2%
FLUXO DE CAIXA LIVRE
(R$ mil )
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL – 7.239 18.043 (56.744 ) 180.230 215.450 222.956 206.059 198.729 196.799 195.814 201.382 207.103 213.738 220.908 292.529 241.649 250.192 259.002 268.088
LUCRO L ÍQUIDO DO EXERC ÍCIO ( + ) – 2.415 32.241 136.264 140.600 151.577 167.376 171.132 176.006 182.444 189.054 195.852 202.870 210.110 217.705 225.753 233.823 242.078 250.654 259.522
DEPRECIA ÇÃO/AMORTIZA ÇÃO ( + ) – 43 213 473 781 864 835 940 1.032 1.095 1.134 1.179 1.241 1.310 1.284 914 967 999 1.014 1.030
VARIA ÇÃO CAPITAL DE GIRO ( – ) – 4.781 (14.411 ) (193.480 ) 38.849 63.010 54.745 33.987 21.691 13.259 5.627 4.351 2.992 2.318 1.918 65.862 6.858 7.116 7.334 7.536
FLUXO DE CAIXA DE INVESTIMENTOS – (41) (181) (530) (833) (836) (795) (902) (987) (1.046 ) (1.081 ) (1.123 ) (1.181 ) (1.247 ) (1.311 ) (1.283 ) (912) (968) (1.000 ) (1.030 )
INVESTIMENTOS IMOBILIZADO E INTANG ÍVEIS ( – ) – (41) (181) (530) (833) (836) (795) (902) (987) (1.046 ) (1.081 ) (1.123 ) (1.181 ) (1.247 ) (1.311 ) (1.283 ) (912) (968) (1.000 ) (1.030 )
FLUXO DE CAIXA LIVRE – 7.197 17.862 (57.274 ) 179.397 214.614 222.161 205.157 197.742 195.753 194.733 200.260 205.921 212.491 219.597 291.246 240.737 249.224 258.002 267.059
Período Parcial 0,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Mid-Year Convention 0,13 0,75 1,75 2,75 3,75 4,75 5,75 6,75 7,75 8,75 9,75 10,75 11,75 12,75 13,75 14,75 15,75 16,75 17,75 18,75
Fator de Desconto @ 16,0% 0,98 0,89 0,77 0,66 0,57 0,49 0,43 0,37 0,32 0,27 0,23 0,20 0,17 0,15 0,13 0,11 0,10 0,08 0,07 0,06
Fluxo de Caixa Descontado – 6.437 13.768 (38.044 ) 102.694 105.872 94.446 75.162 62.431 53.261 45.660 40.465 35.858 31.887 28.399 32.458 23.121 20.627 18.402 16.415
Saldo a ser Per petuado 16.41 5
Perpetuidade @ 3,51% 135.650
VALOR OPERACIONAL (Enter prise Value )
(R$ mil )904.970
4/9VALOR ECONÔMICO_NEW
Taxa de retorno esperado 15,9% 16,0% 16,2%
Taxa de crescimento perpetuidade 3,5% 3,5% 3,5%
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Enterprise Value)
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 775.946 769.320 762.770
VALOR RESIDUAL DESCONTADO 139.426 135.650 131.989
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Equity Value)915.372 904.970 894.759
5/9IMOBILIZADO_ALPHA
IMOBILIZADO ALPHAVILLE S.A. Data-base4º TRI
20232024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil) 30/09/2023 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
INVESTIMENTO TOTAL (M ANUTENÇÃO + EXPANSÃO) – 133 531 555 588 624 661 700 742 787 834 884 936 992 1.052 1.115 1.088 718 774 805 835
DEPRECIAÇÃO INVESTIMENTO – 1 25 58 93 130 170 212 256 303 353 406 462 521 584 651 718 774 805 819 835
IMOBILIZADO CUSTO (ORIGINAL) 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622 8.622
VALOR RESIDUAL 7.466 7.333 6.803 6.272 5.742 5.211 4.681 4.150 3.620 3.089 2.559 2.028 1.498 967 437 – – – – – –
DEPRECIAÇÃO IMOBILIZADO ORIGINAL – 133 530 530 530 530 530 530 530 530 530 530 530 530 530 437 – – – – –
DEPRECIAÇÃO TOTAL 398 134 555 588 624 661 700 742 787 834 884 936 992 1.052 1.115 1.088 718 774 805 819 835
DEPRECIAÇÃO DOS NOVOS IMOBILIZADOS 30/09/ 20234º TRI
20232024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
4º TRI 2023 1 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 1 – –
2024 – 16 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 25 – –
2025 – – 17 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 26 –
2026 – – – 18 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 27
2027 – – – – 19 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38
2028 – – – – – 20 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41
2029 – – – – – – 22 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43
2030 – – – – – – – 23 46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 46
2031 – – – – – – – – 24 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48
2032 – – – – – – – – – 26 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
2033 – – – – – – – – – – 27 54 54 54 54 54 54 54 54 54
2034 – – – – – – – – – – – 29 58 58 58 58 58 58 58 58
2035 – – – – – – – – – – – – 31 61 61 61 61 61 61 61
2036 – – – – – – – – – – – – – 32 65 65 65 65 65 65
2037 – – – – – – – – – – – – – – 34 69 69 69 69 69
2038 – – – – – – – – – – – – – – – 33 67 67 67 67
2039 – – – – – – – – – – – – – – – – 22 44 44 44
2040 – – – – – – – – – – – – – – – – – 24 48 48
2041 – – – – – – – – – – – – – – – – – – 25 50
2042 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 26
Depreciação Total – Orgânico 134 512 397 239 64 38 37 10 2 1 1 1 1 1 1 – – – – –
% ROL Orgânico sobre ROL Total 100,0% 92,2% 67,4% 38,4% 9,7% 5,4% 4, 9% 1,3% 0,3% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Depreciação Total – New – 43 192 384 597 663 706 776 832 883 936 992 1.051 1.114 1.087 719 774 805 819 835
% ROL New sobre ROL Total 0,0% 7,8% 32,6% 61,6% 90,3% 94,6% 95, 1% 98,7% 99,8% 99,9% 99,9% 99,9% 99,9% 99,9% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100, 0%
6/9INTANGÍVEL_ALPHA
INTANGÍVEL ALPHAVILLE S.A. Data-base4º TRI
20232024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
(R$ mil) 30/09/2023 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
INVESTIMENTO TOTAL (MANUTENÇÃO + EXPANSÃO) – – – – 271 298 223 136 172 203 213 198 187 190 196 197 195 193 194 195 195
AMORTIZAÇÃO INVESTIMENTO – – – – 27 84 136 172 203 213 198 187 190 196 197 195 193 194 195 195 195
INTANGÍVEL CUSTO (ORIGINAL) 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357 1.357
VALOR RESIDUAL 1.020 952 681 410 138 – – – – – – – – – – – – – – – –
AMORTIZAÇÃO INTANGÍVEL ORIGINAL – 68 271 271 271 138 – – – – – – – – – – – – – – –
AMORTIZAÇÃO TOTAL 203 68 271 271 298 223 136 172 203 213 198 187 190 196 197 195 193 194 195 195 195
AMORTIZAÇÃO DOS NOVOS INTANGÍVEIS 30/09/20234º TRI
20232024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
4º TRI 2023 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
2024 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
2025 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
2026 – – – 27 54 54 54 54 27 – – – – – – – – – – –
2027 – – – – 30 60 60 60 60 30 – – – – – – – – – –
2028 – – – – – 22 45 45 45 45 22 – – – – – – – – –
2029 – – – – – – 14 27 27 27 27 14 – – – – – – – –
2030 – – – – – – – 17 34 34 34 34 17 – – – – – – –
2031 – – – – – – – – 20 41 41 41 41 20 – – – – – –
2032 – – – – – – – – – 21 43 43 43 43 21 – – – – –
2033 – – – – – – – – – – 20 40 40 40 40 20 – – – –
2034 – – – – – – – – – – – 19 37 37 37 37 19 – – –
2035 – – – – – – – – – – – – 19 38 38 38 38 19 – –
2036 – – – – – – – – – – – – – 20 39 39 39 39 20 –
2037 – – – – – – – – – – – – – – 20 39 39 39 39 20
2038 – – – – – – – – – – – – – – – 20 39 39 39 39
2039 – – – – – – – – – – – – – – – – 19 39 39 39
2040 – – – – – – – – – – – – – – – – – 19 39 39
2041 – – – – – – – – – – – – – – – – – – 19 39
2042 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 19
Depreciação Total – Orgânico 68 250 183 115 22 7 8 3 1 0 0 0 0 0 0 – – – – –
% ROL Orgânico sobre ROL Total 100,0% 92,2% 67,4% 38,4% 9,7% 5,4% 4,9% 1,3% 0,3% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Depreciação Total – New – 21 88 184 201 129 164 200 213 198 187 189 196 197 195 193 194 195 195 195
% ROL New sobre ROL Total 0,0% 7,8% 32,6% 61,6% 90,3% 94,6% 95,1% 98,7% 99,8% 99,9% 99,9% 99,9% 99,9% 99,9% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
7/9ATIVOS E PASSIVOS NOPs_ALPHA
ENDIVIDAMENTO L ÍQUIDO ALPHAVILLE S.A. (R$ mil )
Caixa ( + ) 1.942
Aplicações financeiras ( + ) 132.821
Empréstimos e financiamentos de CP ( – ) (30.508 )
Debêntures – CP ( – ) (580.222 )
Debêntures – LP ( – ) (542.344 )
TOTAL (1.018.311 )
ATIVOS/PASSIVOS N ÃO OPERACIONAIS ALPHAVILLE S.A. (R$ mil )
Outros créditos – CP ( + ) 36.582
Outros créditos – LP ( + ) 25.330
Instrumento financeiro ativo (Flama ) ( + ) 126.746
Valores a pagar para partes relacionadas ( – ) (4.993 )
Aquisição de partici pações societárias ( – ) (23.559 )
Provisão para garantia ( – ) (9.772 )
Outras obri gações – CP ( – ) (39.755 )
Outras obri gações – LP ( – ) (25.092 )
TOTAL 85.488
8/9VALOR ECONÔMICO_ALPHA
VALOR ECONÔMICO – FLUXO ORGÂNICO 156.680 154.816 152.991
VALOR ECONÔMICO – NOVOS PROJETOS 915.372 904.970 894.759
VALOR OPERACIONAL DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil)
(Enterprise Value)1.072.052 1.059.786 1.047.750
CAIXA LÍQUIDO (1.018.311) (1.018.311) (1.018.311)
ATIVOS/PASSIVOS NÃO OPERACIONAIS 85.488 85.488 85.488
VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A. (R$ mil) (Equity Value)139.228 126.963 114.927
QUANTIDADES DE AÇÕES 28.615.508
VALOR ECONÔMICO POR AÇÃO (R$) 4,87 4,44 4,02 VALOR ECONÔMICO DE ALPHAVILLE S.A.
9/9

ANEXO 2

1 GLOSSÁRIO
A
Área bruta locável.
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Método de avaliação pela conversão a valor
presente de benefícios econômicos esperados.
Método de avaliação no qual são adotados
múltiplos comparativos derivados de preço de
vendas de ativos similares.
Benefícios econômicos futuros decorrentes de
ativos não passí veis de serem individualmente
identificados nem separadamente reconhecidos. Método de avaliação de empresas em que todos
os ativos e passivos (incluindo os não
contabilizados) têm seus valores ajustados aos de
mercado. Também conhecido como patrimônio
líquido a mercado. ABL
ABNT
Abordagem da renda
Abordagem de ativos
Abordagem de mercado
Ágio por expectativa de rentabilidade futura
(fundo de comércio ou goodwill )
Alocação sistemática do valor amortizável de
ativo ao longo de sua vida útil.
Conjunto de dados de mercado representativos
de uma população. AmostraAmortização
Área real privativa subtraída a área ocupada
pelas paredes e por outros elementos
construtivos que impeçam ou dificultem sua
utilização.Somatório de parte da área comum com a área
útil.Aquele recomendável e tecnicamente possível
para o local, em uma data de referência,
observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente.
Área BomaAproveitamento eficiente
Área equivalente de construçãoRefere-se à certificação de Engenheiros e
Arquitetos.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
Área construída sobre a qual é aplicada a
equivalência de custo unitário de construção
correspondente, de acordo com os postulados da
ABNT.
Área útil, privativa ou construída com tratamentos
matemáticos, para fins de avaliação, segundo
critérios baseados no mercado imobiliário.
Resultante do somatório da área real privativa
e da área comum atribuídas a uma unidade
autônoma, definidas conforme a ABNT.Área homogeneizada
Área total de construção
Área útilÁrea privativa
Área útil acrescida de elementos construtivos
(tais como paredes, pilares etc.) e h a l l de
elevadores (em casos particulares).O que transfere substancialmente todos os
riscos e benefícios vinculados à posse do ativo, o
qual pode ou não ser futuramente transferido. O
arrendamento que não for financeiro é
operacional.
O que não transfere substancialmente todos os
riscos e benefícios inerentes à posse do ativo. O
arrendamento que não for operacional é
financeiro.Arrendamento mercantil operacionalArrendamento mercantil financeiro
Ativo
Recurso controlado pela entidade como
resultado de eventos passados dos quais se
esperam benefícios econômicos futuros para
a entidade.

Ativo imobilizado
Ativos tangíveis disponibilizados para uso na
produção ou no fornecimento de bens ou
serviços, na locação por outros, investimen-
to, ou fins administrativos, esperando-se
que sejam usados por mais de um período
contábil.
Ativo intangível
Ativo identificável não monetário sem substância
física. Tal ativo é identificável quando: a) for
separável, isto é, capaz de ser separado ou
dividido da entidade e vendido, transferido,
licenciado, alugado ou trocado, tanto
individualmente quanto junto com contrato,
ativo ou passivo relacionados; b) resulta de
direitos contratuais ou outros direitos legais,
quer esses direitos sejam transferíveis quer
sejam separáveis da entidade ou de outros
direitos e obrigações.Ativo de existência física como terreno,
construção, máquina, equipamento, móvel e
utensílio.Ativo tangível
Ativos não operacionais
AvaliaçãoAtivos operacionais
Bens fundamentais ao funcionamento
da empresa.
Ato ou processo de determinar o valor
de um ativo. Aqueles não ligados diretamente às atividades de
operação da empresa (podem ou não gerar
receitas) e que podem ser alienados sem prejuízo
do seu funcionamento.B
BDI (Budget Difference Income)
Benefícios e Despesas Indiretas. Percentual
que indica os benefícios e as despesas
indiretas incidentes sobre o custo direto da
construção.
Bem
Coisa que tem valor, suscetível de utilização
ou que pode ser objeto de direito, que
integra um patrimônio.
Benefícios econômicos
Benefícios como receitas, lucro
líquido, fluxo de caixa líquido etc.Beta
Medida de risco sistemático de uma ação;
tendência do preço de determinada ação a estar
correlacionado com mudanças em determinado
índice.
Beta alavancado
Valor de beta refletindo o endividamento na
estrutura de capital.
Campo de arbítrio
Intervalo de variação no entorno do estimador
pontual adotado na avaliação, dentro do qual se
pode arbitrar o valor do bem desde que
justificado pela existência de características
próprias não contempladas no modelo.
CAPEX (Capital Expenditure)
Investimento em ativo permanente.
Modelo no qual o custo de capital para qualquer
ação ou lote de ações equivale à taxa livre de
risco acrescida de prêmio de risco proporcionado
pelo risco sistemático da ação ou lote de ações
em estudo. Geralmente utilizado para calcular o
Custo de Capital Próprio ou Custo de Capital do
Acionista. CAPM (Capital Asset Pricing Model)
CFC
Conselho Federal de Contabilidade.
Códigos alocados
Ordenação numeral (notas ou pesos) para
diferenciar as características qualitativas dos
imóveis. Combinação de negócios
União de entidades ou negócios separados
produzindo demonstrações contábeis de uma
única entidade que reporta. Operação ou
outro evento por meio do qual um adquirente
obtém o controle de um ou mais negócios,
independente da forma jurídica da operação.
Controlada
Controladora
Entidade que possui uma ou mais controladas. Entidade, incluindo aquela sem personalidade
jurídica, tal como uma associação, controlada
por outra entidade (conhecida como
controladora).
CPCControle
Poder de direcionar a gestão estratégica
política e administrativa de uma empresa.
Custo de capital
Custo de reediçãoCusto de reprodução
Custo de substituição
Custo direto de produçãoCusto de reedição de um bem, com a mesma
função e características assemelhadas ao
avaliando. Gasto necessário para reproduzir um bem, sem
considerar eventual depreciação.
Custo de reprodução, descontada a
depreciação do bem, tendo em vista o estado
em que se encontra. Taxa de retorno esperado requerida pelo
mercado como atrativa de fundos para
determinado investimento. Comitê de Pronunciamentos Contábeis.
Custo
Total dos gastos diretos e indiretos necessários
à produção, manutenção ou aquisição de um
bem em uma determinada data e situação. Gastos com insumos, inclusive mão de
obra, na produção de um bem.
Custo indireto de produçãoC
2
CVM
Comissão de Valores Mobiliários. Despesas administrativas e financeiras,
benefícios e demais ônus e encargos
necessários à produção de um bem.
D
Dado de mercado
Conjunto de informações coletadas no
mercado relacionadas a um determinado
bem.
Data-base
Data específica (dia, mês e ano) de aplicação
do valor da avaliação.
Data de emissão
Data de encerramento do laudo de avaliação,
quando as conclusões da avaliação são
transmitidas ao cliente.D&ADCF (Discounted Cash Flow)
Fluxo de caixa descontado.
Depreciação e Amortização.
Depreciação
Alocação sistemática do valor depreciável de
ativo durante a sua vida útil.
Dívida líquida
Caixa e equivalentes, posição líquida em
derivativos, dívidas financeiras de curto e longo
prazo, dividendos a receber e apagar, recebíveis
e contas a pagar relacionadas a debêntures,
déficits de curto e longo prazo com fundos de
pensão, provisões, outros créditos e obrigações
com pessoas vinculadas, incluindo bônus de
subscrição.
Documentação de suporte
Documentação levantada e fornecida pelo
cliente na qual estão baseadas as premissas do
laudo. E
EBIT (Earnings Before Interests and Taxes)
Lucro antes de juros e impostos.
Lucros antes de juros, impostos, depreciação e
amortização.EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes,
Depreciation and Amortization)Empreendimento
Conjunto de bens capaz de produzir receitas
por meio de comercialização ou exploração
econômica. Pode ser: imobiliário
(ex.: loteamento, prédios
comerciais/residenciais), de base imobiliária
(ex.: hotel, shopping center, parques
temáticos), industrial ou rural.
Empresa
Entidade comercial, industrial, prestadora de
serviços ou de investimento detentora de
atividade econômica.
Valor econômico da empresa. Enterprise value
Equity value
Valor econômico do patrimônio líquido.
Situação física de um bem em decorrência de
sua manutenção.Estado de conservação
Composição do capital investido de uma
empresa entre capital próprio (patrimônio) e
capital de terceiros (endividamento). Estrutura de capital
Fator de comercialização
Razão entre o valor de mercado de um bem
e seu custo de reedição ou substituição,
que pode ser maior ou menor que 1 (um).
Fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo de
caixa livre desalavancado. FCFF (Free Cash Flow to Firm)Fração idealFluxo de caixa
Fluxo de caixa do capital investido
Percentual pertencente a cada um dos
compradores (condôminos) no terreno e nas
coisas comuns da edificação. Caixa gerado por um ativo, grupo de ativos ou
empresa durante determinado período de
tempo. Geralmente o termo é complementado
por uma qualificação referente ao contexto
(operacional, não operacional etc.).
Fluxo gerado pela empresa a ser revertido aos
financiadores (juros e amortizações) e
acionistas (dividendos) depois de conside-
rados custo e despesas operacionais e
investimentos de capital.
Gleba urbanizável
Terreno passível de receber obras de
infraestrutura urbana, visando ao seu
aproveitamento eficiente, por meio de
loteamento, desmembramento ou
implantação de empreendimento.
3FG
Ver Ágio por expectativa de rentabilidade futura.Goodwill
H
Homogeneização
Tratamento dos preços observados, mediante a
aplicação de transformações matemáticas que
expressem, em termos relativos, as diferenças
entre os atributos dos dados de mercado e os do
bem avaliando. I
IAS (International Accouting Standard)
IFRS (International Financial Reporting Standard)IASB (International Accouting Standards Board)
Idade aparenteNormas Internacionais de Contabilidade.
Junta Internacional de Normas Contábeis.
Normas Internacionais de Relatórios Financeiros,
conjunto de pronunciamentos de contabilidade
internacionais publicados e revisados pelo IASB. Idade estimada de um bem em função de suas
características e estado de conservação no
momento da vistoria.
Imóvel
Bem constituído de terreno e eventuais
benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser
classificado como urbano ou rural, em função da
sua localização, uso ou vocação.
Imóvel de referência
Dado de mercado com características comparáveis
às do imóvel avaliando.
Impairment
Inferência estatística
Parte da ciência estatística que permite extrair
conclusões sobre a população a partir de amostra. Ver Perdas por desvalorização.
Infraestrutura básica
Equipamentos urbanos de escoamento das
águas pluviais, iluminação pública, redes de
esgoto sanitário, abastecimento de água
potável, energia elétrica pública e domiciliar e
vias de acesso.Instalações
Conjunto de materiais, sistemas, redes,
equipamentos e serviços para apoio
operacional a uma máquina isolada, linha de
produção ou unidade industrial, conforme
grau de agregação.
International Valuation Standards Council.IVSCL
Liquidez
LoteamentoLiquidação forçada
Capacidade de rápida conversão de
determinado ativo em dinheiro ou em
pagamento de determinada dívida. Condição relativa à hipótese de uma venda
compulsória ou em prazo menor que a média
de absorção pelo mercado.
Subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificações, com abertura de novas vias de
circulação de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação
das já existentes.
Luvas
Quantia paga pelo futuro inquilino para
assinatura ou transferência do contrato de
locação, a título de remuneração do ponto
comercial. M
Metodologia de avaliação
Uma ou mais abordagens utilizadas na
elaboração de cálculos avaliatórios para a
indicação de valor de um ativo.
Modelo de regressão
Modelo utilizado para representar determinado
fenômeno, com base em uma amostra,
considerando-se as diversas características
influenciantes.
Múltiplo
Valor de mercado de uma empresa, ação ou
capital investido, dividido por uma medida da
empresa (EBITDA, receita, volume de clientes etc).
N
Normas Internacionais de Contabilidade
Normas e interpretações adotadas pela IASB.
Elas englobam: Normas Internacionais de
Relatórios Financeiros (IFRS); Normas
Internacionais de Contabilidade (IAS); e
interpretações desenvol- vidas pelo Comitê de
Interpretações das Normas Internacionais de
Relatórios Financeiros (IFRIC) ou pelo antigo
Comitê Permanente de Interpretações (SIC).
P
4
Perdas por desvalorização ( impairment )Patrimônio líquido a mercado
Abordagem de ativos.
Valor contábil do ativo que excede, no caso de
estoques, seu preço de venda menos o custo
para completá-lo e despesa de vendê-lo; ou,
no caso de outros ativos, seu valor justo menos
a despesa para a venda. Passivo
Obrigação presente que resulta de acontecimentos
passados, em que se espera que a liquidação desta
resulte em afluxo de recursos da entidade que
incorporam benefícios econômicos.
Perícia
Atividade técnica realizada por profissional com
qualificação específica para averiguar e esclarecer
fatos, verificar o estado de um bem, apurar as
causas que motivaram determinado evento,
avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
Pesquisa de mercado
Conjunto de atividades de identificação,
investigação, coleta, seleção, processamento,
análise e interpretação de resultados sobre dados
de mercado.Planta de valores
Representação gráfica ou listagem dos valores
genéricos de metro quadrado de terreno ou do
imóvel em uma mesma data.
PopulaçãoPonto comercial
Totalidade de dados de mercado do segmento
que se pretende analisar.Bem intangível que agrega valor ao imóvel
comercial, decorrente de sua localização e
expectativa de exploração comercial.
Preço
Quantia pela qual se efetua uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito
sobre ele.
Prêmio de controle
Valor ou percentual de um valor pró-rata de lote
de ações controladoras sobre o valor pró-rata de
ações sem controle, que refletem o poder do
controle.
Profundidade equivalente
Propriedade para investimento
Imóvel (terreno, construção ou parte de
construção, ou ambos) mantido pelo
proprietário ou arrendatário sob arrendamento,
tanto para receber pagamento de aluguel quanto
para valorização de capital, ou ambos, que não
seja para uso na produção ou fornecimento de
bens ou serviços, como também para fins
administrativos. Resultado numérico da divisão da área de um
lote pela sua frente projetada principal. R
Rd (Custo da Dívida)
Re (Custo de Capital Próprio)
Retorno requerido pelo acionista pelo
capital investido. Medida do valor pago pelo capital provindo
de terceiros, sob a forma de empréstimos,
financiamentos, captações no mercado,
entre outros.
Risco do negócio
Grau de incerteza de realização de retornos
futuros esperados do negócio, resultantes
de fatores que não alavancagem finan-
ceira.
S
Seguro
Transferência de risco garantida por
contrato, pelo qual uma das partes se
obriga, mediante cobrança de prêmio, a
indenizar a outra pela ocorrência de
sinistro coberto pela
apólice.
Padrão construtivo
Qualidade das benfeitorias em função das
especificações dos projetos, de materiais,
execução e mão de obra efetivamente utilizados
na construção.Parecer técnico
Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico,
emitido por um profissional capacitado e legalmente
habilitado, sobre assunto de sua especificidade.
Sinistro
Evento que causa perda financeira. TestadaTaxa de desconto
Taxa interna de retorno
Medida da frente de um imóvel.Qualquer divisor usado para a conversão de um
fluxo de benefícios econômicos futuros em
valor presente.
Taxa de desconto em que o valor presente do
fluxo de caixa futuro é equivalente ao custo do
investimento.
Tratamento de dados
Aplicação de operações que expressem, em
termos relativos, as diferenças de atributos entre
os dados de mercado e os do bem avaliando.
5T
U
Unidade geradora de caixa
Menor grupo de ativos identificáveis gerador
de entradas de caixa que são, em grande
parte, independentes de entradas geradas
por outros ativos ou grupos de ativos.
V
Valor atual
Valor de reposição por novo depreciado em função
do estado físico em que se encontra o bem.
Valor contábilValor de investimentoValor de dano elétricoValor da perpetuidade
Valor em que um ativo ou passivo é reconhecido
no balanço patrimonial. Valor ao final do período projetivo a ser
adicionado no fluxo de caixa.
Estimativa do custo do reparo ou reposição de
peças, quando ocorre um dano elétrico no bem.
Os valores são tabelados em percentuais do
Valor de Reposição e foram calculados através
de estudos dos manuais dos equipamentos e da
experiência em manutenção corretiva dos
técnicos da Apsis.
Valor para um investidor em particular, baseado
em interesses particulares no bem em análise.
No caso de avaliação de negócios, este valor
pode ser analisado por diferentes situações, tais
como sinergia com demais empresas de um
investidor, percepções de risco, desempenhos
futuros e planejamentos tributários.
Valor de Liquidação Forçada
Valor de um bem colocado à venda no mercado
fora do processo normal, ou seja, aquele que se
apuraria caso o bem fosse colocado à venda
separadamente, levando-se em consideração os
custos envolvidos e o desconto necessário para
uma venda em um prazo reduzido.
Valor de Liquidação Imediata
Igual ao Valor de Liquidação Forçada, mas com
percentual de liquidação mais agressivo.
Valor depreciável
Custo do ativo, ou outra quantia substituta
do custo (nas demonstrações contábeis),
menos o seu valor residual.Valor de reposição por novo
Valor baseado no que o bem custaria
(geralmente em relação a preços correntes
de mercado) para ser reposto ou substituído
por outro novo, igual ou similar.
Valor de seguro
Valor pelo qual uma companhia de seguros
assume os riscos e não se aplica ao terreno e
às fundações, exceto em casos especiais.
Valor de sucata
Valor de mercado dos materiais
reaproveitáveis de um bem, na condição de
desativação, sem que estes sejam utilizados
para fins produtivos.
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se
deseja segurar e que pode corresponder ao
valor máximo segurável.
Valor em uso
Valor de um bem em condições de operação no
estado atual, como uma parte integrante útil de
uma indústria, incluídas, quando pertinentes, as
despesas de projeto, embalagem, impostos,
fretes e montagem.
Valor (justo) de mercado
Valor pelo qual um ativo pode ser trocado de
propriedade entre um potencial vendedor e um
potencial comprador, quando ambas as partes
têm conhecimento razoável dos fatos relevantes
e nenhuma está sob pressão de fazê-lo. Valor máximo de seguroValor justo menos despesa para vender
Valor que pode ser obtido com a venda de
ativo ou unidade geradora de caixa menos as
despesas da venda, em uma transação entre
partes conhecedoras, dispostas a tal e isentas
de interesse.
Valor máximo do bem pelo qual é recomendável
que seja segurado. Este critério estabelece que
o bem com depreciação maior que 50% deverá
ter o Valor Máximo de Seguro igual a duas
vezes o Valor Atual; e aquele com depreciação
menor que 50% deverá ter o Valor Máximo de
Seguro igual ao Valor de Reposição.
Valor presente
Estimativa do valor presente descontado de
fluxos de caixa líquidos no curso normal dos
negócios.
Valor residualValor recuperável
Valor do bem novo ou usado projetado para uma
data, limitada àquela em que o mesmo se torna
sucata, considerando estar em operação durante
o período.Valor justo mais alto de ativo (ou unidade
geradora de caixa) menos as despesas de
venda comparado com seu valor em uso.
Valor residual de ativo
Valor estimado que a entidade obteria no
presente com a alienação do ativo, após
deduzir as despesas estimadas desta, se o
ativo já estivesse com a idade e condição
esperadas no fim de sua vida útil. Variáveis independentes
Variáveis que dão conteúdo lógico à formação
do valor do imóvel, objeto da avaliação.
6
Variáveis qualitativas
Variáveis quantitativasVariáveis que não podem ser medidas ou
contadas, apenas ordenadas ou hierarquizadas,
de acordo com atributos inerentes ao bem (por
exemplo, padrão construtivo, estado de
conservação e qualidade do solo).
Variáveis que podem ser medidas ou contadas
(por exemplo, área privativa, número de quartos
e vagas de garagem).
Variável dependente
Variável que se pretende explicar pelas
independentes.
Variável dicotômica
Variável que assume apenas dois valores.
Vida remanescente
Vida útil econômicaVida útil que resta a um bem.
Período no qual se espera que um ativo esteja
disponível para uso, ou o número de unidades
de produção ou similares que se espera obter
do ativo pela entidade. Vistoria
Vocação do imóvel
Uso economicamente mais adequado de
determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas
as limitações legais. Constatação local de fatos, mediante
observações criteriosas em um bem e nos
elementos e nas condições que o constituem ou
o influenciam.
W
Modelo no qual o custo de capital é
determinado pela média ponderada do valor de
mercado dos componentes da estrutura de
capital (próprio e de terceiros).WACC (Weighted Average Cost of Capital)
Taxa média ponderada de retorno esperado para
os ativos e passivos que compõem a companhia
objeto de análise, incluindo o goodwill .WARA (Weighted Average Return on Assets)Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são
importantes para a formação do valor do imóvel.Variáveis-chave
1

Rio de Janeiro +55 21 2212-6850
apsis.rj@apsis.com.br

São Paulo 55 11 4550-2701
apsis.sp@apsis.com.br

Minas Gerais +55 31 98299-6678
apsis.mg@apsis.com.br

apsis.com.br